Informationen für Altbausanierung, Renovierung und Baubiologie
Diese Informationen helfen Ihnen als Bauherrn aber auch als Mieter bei der sinnvollen Altbausanierung bzw. Renovation, um Schimmelpilze und Feuchtigkeitsschäden langfristig zu vermeiden. Einmal richtig saniert, spart die Sanierung der Sanierung und vermeidet eventuelle Folgekosten durch entstandene Schäden.
Fachwerkbauten in Quedlinburg
Sie wollen eine Altbausanierung durchführen oder ein Haus bauen?
Als Erstes sollten Sie ausreichend verschiedene wertneutrale Informationen sammeln. In Deutschland sind bestimmte gesetzliche Vorschriften einzuhalten. Es darf als nicht alles so gebaut werden, wie man es sich wünscht. Es gibt aber auch Ausnahmeregelungen, wenn zum Beispiel bestimmte Maßnahmen bei der Altbausanierung speziell bei der energetischen Ertüchtigung wirtschaftlich keinen Sinn machen.
Denken Sie aber immer daran, der Berater auf einem Baumarkt wird Ihnen vorwiegend die Produkte beschreiben, die im Angebot des Baumarkts vorliegen. Ich selbst muss aber auch bei speziellen Fragen zu Eigenschaften oder zur Funktionsweise auf diese Bauberatung zurückgreifen, da man ja nicht jedes Produkt kennen kann. Sie müssen aber auch wissen, dass diese "Fachberater" kein Ingenieurwissen ersetzen und so nicht in der Lage sind, eine vollständige Altbausanierung oder einen Umbau in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Das ist auch nicht die Aufgabe der Mitarbeiter der Baumärkte.
Die Sanierung durch einen Handwerksbetrieb
Grundsätzlich verfügt ein Handwerker über die erforderlichen Erfahrungen auf seinem Fachgebiet. Natürlich gibt es sehr geschickte und weniger geschickte Handwerker. Um dies herauszufinden, fragt man nach seinen Referenzen. Diese geben in der Regel Auskunft über die Zufriedenheit der Bauherren.
Die Handwerkerfirmen beurteilen aber die jeweilig erforderliche Sanierungsmaßnahme aus ihrer Sicht. Ein Bautenschützer verdient sein Geld mit dem Abdichten der Häuser, auch wenn die wesentlichen Feuchtigkeitsursachen durch eine Tauwasserbildung sind und eine Änderung der Klimatisierung der Räume erforderlich ist und so (auch) in die Hände eines Heizungs- und Lüftungstechnikers gehört. So ergibt sich, dass von drei verschiedenen Handwerkerfirmen auch drei verschiedene Sanierungsvorschläge dem verunsicherten Bauherrn vorgeschlagen werden.
Ein Handwerker möchte in erster Linie Geld verdienen, dafür bietet er eine Leistung an. Oft sieht man auf der Firmenschrift "Beratung und Ausführung". Beraten tun alle Handwerker, natürlich hauptsächlich zu ihrem Leistungsumfang. Was nicht unbedingt für den Bauherrn schlecht sein muss. Besser ist die Einbeziehung einer externen Bauberatung durch einen älteren erfahrenen Handwerker oder einem Baugutachter. Dieser verdient sein Geld mit der Bauberatung aber nicht durch den Umfang der Baumaßnahmen bzw. der Sanierung des Hauses. Man kann davon ausgehen, dass in diesem Fall dem Bauherrn eine optimierte Lösung angeboten wird, da der Bauherr besser seine eigene Vorstellung einbringen kann.
Abhängig vom Leistungsumfang ist es sehr sinnvoll, wenigsten von zwei verschiedenen Handwerkerfirmen ein Leistungsangebot einzuholen. Diese sollte schriftlich erfolgen (es kommt nicht auf Schönschrift an) damit die einzelnen Positionen miteinander verglichen werden können. Die Kalkulationsschemen bietet natürlich nur eine kleine Übersicht, kann aber bereits bei der Planung behilflich sein. Wenn Sie handwerklich geschickt sind und auch Zeit haben, sollten Sie auch den Handwerker fragen, welche Leistungen Sie selbst übernehmen können. Es gibt viele Möglichkeiten, wie z. B. Tapeten entfernen, eine Baustelle einrichten, Baustellenreinigung, Bauschutt beräumen, Abbrucharbeiten unter Aufsicht, Kabelschlitze oder Wanddurchbrüche stemmen.
Sehr zu empfehlen ist auch ein Sanierungsstufenplan, entsprechen Ihren finanziellen Möglichkeiten auf zu stellen. Natürlich locken die niedrigen Zinsen für einen Baukredit, aber Sie begeben sich in die finanzielle Abhängigkeit der Banken.
Sonderregel: Ein denkmalgeschütztes Haus unterliegt nicht der Energieausweispflicht (Energiepass)! Also auch hier nicht verrückt machen lassen, sondern sich genau informieren. Der Energieausweis stellt nicht unbedingt den tatsächlichen Energieverbrauch dar. Es wirken noch weitere Einflussfaktoren.
Lesen Sie auch den Artikel zur nachträglichen Wärmedämmung oder der energetische Einfluss der Baustoffe auf die Gesundheit der Menschen.
Die Wirtschaftlichkeit eine Sanierung des Hauses
Um das Klima zu schützen, wurde ein regelrechter Dämmwahn ausgelöst. Durch diese Aktionen wird unsere Gesundheit massiv gefährdet. Bereits vor 20 Jahren habe ich in dem Artikel zum Lüften auf dieses Problem hingewiesen. Auch die Engländer haben diese gesundheitlichen Auswirkungen in einer Studie festgestellt und www.architectsjournal.co.uk/ veröffentlicht.
Im Beitrag "Wie Hausbesitzer verunsichert und zu teuren Renovierungen verleitet werden" werden einige wichtige Tipps gegeben, zum Beispiel bei feuchten Wänden. Eine Sanierung sollte immer zu einer Wertsteigerung und nicht zu einer Wertminderung führen. Daher ist vor der Renovierung oder einem Umbau ein Sanierungskonzept zu erarbeiten und eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung anzustellen. Hier erfahren Sie den Unterschied zwischen Sanieren, Modernisieren und Renovieren.
Die einfachste Rechnung ist, der zu erwartende Gewinn plus Wiederverkaufswert muss größer als der Anschaffungswert, die Anschaffungskosten (Makler, Grundsteuer, Grundbucheintrag usw.), die Zinsen für den Kredit plus die Sanierungskosten sein.
Bei einer Eigennutzung können die eingesparten Mietkosten für eine gleichwertige Wohnung bzw. Haus zusätzlich abgezogen werden. Das ist dann der minimal zu erzielende Verkaufspreis, wo noch kein Verlust erzielt wird.
Nehmen Sie sich Zeit bei der Planung einer Sanierung
Nehmen Sie sich Zeit und fügen Sie alle Informationen für die geplante Sanierung zusammen. Hier helfen auch Skizzen, eine kleine Bauablaufplanung und Gespräche mit Nachbarn oder Bauherren, die bereits ein Kellersanierung oder ein Dachausbau durchgeführt haben. (Vorsicht, es gibt auch Gartennachbarn, die wissen, und können alles.) Nach einer bestimmten Zeit wird eine klare Vorstellung entstehen. Dann können Sie auch in das Detail gehen und müssen sich nicht alle möglichen Varianten "aufschwatzen" lassen.
Was natürlich die vielen Produktangebote und -beschreibungen nicht berücksichtigen (können), ist die gesamtheitliche Betrachtung aller Wechselwirkungen am jeweiligen Gebäude. Beachten Sie: Der gleiche Baustoff kann an einem anderen Objekt zum vollständigen Versagen führen, da hier andere bauphysikalische Situationen vorliegen.
Eine einfache Sanierung der Fachwerkwand einer Kegelbahn.
Die Sanierung des Hauses bzw. der Wohnung richtig planen
Wenn ein 200-jähriges Gebäude kaum Schäden aufzeigt, so ist dies ein Zeichen, dass bauphysikalisch und konstruktiv alles stimmt. Es gibt viele ältere Gebäude, die nach einer Sanierung bereits nach wenigen Jahren massive Bauschäden aufzeigten, da ungeeignete Konstruktionen und Baustoffe ausgewählt worden.
Die wichtigste Frage ist, wie lange soll das Gebäude genutzt werden und an zweiter Stelle steht der Zeitpunkt der Fertigstellung. Für die Entscheidungsfindung und die Planung benötigt man circa die doppelte Zeit wie für die Ausführung. Eine ordentliche Planung erspart eine Umplanung und ständige Nachbesserungen während der Ausführung, die dann ungeplante Mehrkosten verursachen.
Viele Altbauwohnungen haben noch veraltete Heizungssysteme und schlecht isolierte Fenster. In diesem Artikel erfahren Sie, was sich bei der Förderung beim Einbau neuer Heizungen verändert hat.
Ein Austausch der Fenster ist teuer und oft mit viel Schmutz verbunden. In diesem Beitrag wird ausführlicher auf die Kosten neuer Fenster eingegangen.
Wenn die Fenster noch in Ordnung sind, kann man auch mit Rollläden, Jalousie oder Markisen den Wärmeschutz an den Fenstern verbessern. Markisen bieten vor allem Schutz vor starker Sonneneinstrahlung.
Bei größeren und komplizierten Sanierungsmaßnahmen immer ein Fachmann konsultieren
Bei größeren Sanierungsmaßnahmen sollten Sie einen Architekten oder einen anderen unabhängigen Baufachmann konsultieren. Oft ergeben sich günstigere Lösungen und wenn er nur behilflich bei der Auswahl des fachlich qualifizierten Bauhandwerkers und bei der korrekten Bauabnahme ist. Die Sanierung ungewollter Schäden oder die nachträgliche Änderung beziehungsweise Erweiterung ist meist viel kostenaufwendiger als das Honorar des Fachmanns. Eventuell gibt es sogar für diese Sanierungsmaßnahme Fördermittel, von denen Sie nicht wissen. Fördermittel sollten als zusätzliche Finanzierungsquelle betrachtet werden, es besteht jedoch in einigen Fällen kein Anspruchsrecht, und wenn man diese Fördermittel eingeplant hat und bekommt diese nicht, dann entsteht ein Finanzloch. In unserem Tool können Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten für eine Sanierungsmaßnahme berechnen.
Falscher Fußbodenaufbau bei der Altbausanierung, hier der Rosafarbener Saftporling
Auch falsche Sparmaßnahmen oder ungeeignete Baustoffe können später zu viel Ärger führen. Im Beispielbild wurden die Lagerhölzer unter dem neuen Betonestrich im Erdgeschoss nicht ausgebaut, welche zu einem umfangreichen Pilzwuchs (Rosafarbener Saftporling, Oligoporus placenta) führten.
Besonders kritisch ist ein falsch ausgeführter Dachgeschossausbau. Fehlerhafte Dampfbremsen oder Dämmung führen langfristig zur Durchfeuchtung der Dachkonstruktionen (Sparren, Pfetten usw.). Daher ist zu bauen ohne Risiko.
Informationen zur Sanierung für den Bauherren und selbst machen
Das Haus sanieren ist nicht so einfach, wie es zum Beispiel seit einigen Jahren im privaten Fernsehen in verschiedenen Beiträgen zur Renovierung oder zur Altbausanierung gezeigt wird. Bei vielen Ausführungen kann man nur den Kopf schütteln, es wird nicht immer solide Handwerkerarbeit gezeigt. Auf keinem Fall dienen diese Sendungen als Lehrveranstaltung zum Nachmachen. Dagegen vermitteln die Handzettel von den Baumärkten zu Bodenverlegearbeiten, Fenstereinbau oder Malerarbeiten usw. recht nützliche Tipps. Für den, der handwerklich geschickt ist und vieles selbst organisieren kann, ist die Sanierung eines alten Hauses eine Alternative zu einem Neubau.
Es ist auch zu überlegen, welche Leistungen Sie selbst ausführen können und welche besser eine Fachfirma ausführt. In Onlinetools können Sie überschläglich die Sanierungskosten verschiedener Handwerkerleistungen berechnen und eventuell mit den Angeboten vergleichen. Damit lassen sich im Vorfeld einer geplanten Altbausanierung und Renovierung die möglichen Baukosten abschätzen.
Ab 1. September 2010 kürzte der Staat die Hilfe bei einer Altbausanierung, sodass nicht mehr alle Maßnahmen wie bisher gefördert werden. Hierzu zählen zum Beispiel Einzelmaßnahmen wie etwa der Einbau neuer Fenster oder einer neuen Heizung. Ebenso steigen die Zinsen für Kredite der bundeseigene Förderbank KfW zur kompletten energieeffizienten Sanierung von Altbauten und die energieeffiziente Gestaltung von Neubauten.
Ist die Stadt oder die Gemeinde für die Instandhaltung des Abwassersystems verantwortlich, so muss der Grundstückseigentümer seinen hauseigenen Kanal bis zum Straßenanschluss in Ordnung halten.
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