Wozu braucht man vor dem Hauskauf eine Bauberatung oder ein Baugutachten?

Wozu eine Bauberatung? Diese Fragen hatten sich einige "glückliche" beziehungsweise jetzt "unglückliche" neue Hauseigentümer gestellt, die im Nachhinein verzweifelt per E-Mail Hilfe suchten. Gesehen und gekauft. Ca. 10.000 Euro hat zusätzlich die Schwammsanierung für das Wunschhaus gekostet. In einem anderen Fall entstanden über 50.000 Euro zusätzliche Sanierungskosten und es gab keine Chance. Das Gericht sagt nein, ... bis zum letzten Fall..., wo der Alteigentümer den Hausschwamm von den Wänden einfach abkratzte.
Der Echte Hausschwamm lässt sich sanieren. Aber die bei der Finanzierung der Immobilie zusätzlich nicht eingeplanten Sanierungskosten können zu einem Problem werden. Wurde vor dem Kauf in die verhältnismäßig geringen Beratungskosten investiert, so können die zusätzlichen Kosten bereits vor dem Kauf eingeschätzt werden.

Nun zeigt meine Auswertung zum Schadensbefall durch den Echten Hausschwamm, dass circa 50 % der Bauschäden erst bei intensiver Begutachtung und meistens erst nach einer Freilegung festgestellt werden. Aber das Risiko, verdeckte Bauschäden beim Kauf einer älteren Immobilie zu erwerben, sinkt um etwa die Hälfte. Der Käufer einer gebrauchten Immobilie kann in diesem Fall entscheiden, zu verhandeln und den möglichen zusätzlichen Sanierungsaufwand vom Angebotspreis abzuziehen. Aber auch vom Kauf abzusehen, wenn Renovierungsarbeiten geplant waren, aber nicht eine umfangreiche Sanierung mit Abbruchabreiten erforderlich sind.

Alter Fruchtkörper mit Sporen vom Echten Hausschwamm an der Decke.

Aber auch ein Gutachter kann nur das feststellen und beurteilen, was er sieht und auch kennt. Der Verkäufer wird nicht unbedingt zulassen, dass seine Immobilie auseinandergenommen wird. Bei älteren Häusern ist es normal, dass das untere Mauerwerk feucht ist. Das hängt natürlich von der Ausführung, den Baustoffen und von der Lage ab. Man kann nach dem Kauf dies nicht als Mangel anzeigen und rückwirkend einen Preisnachlass von der Verkaufssumme verlangen. Aber ein Gutachter kann einschätzen, ob es wirtschaftliche Möglichkeiten der Trocknung gibt. Das sind dann Kosten, die der Käufer als Sanierkosten zusätzlich zur Kaufsumme einplanen kann.
Ist ein Architekt, Planer oder eine Baufirma in der Kaufphase eingebunden, so kann es zu einer "Konfrontation" kommen. Die Sanierung der Immobilie ist ein Auftrag, mit dem man Geld verdient. Nun stellt der Gutachter fest (er verdient nur an seinem Gutachten bzw. an der wertneutralen Beratung Geld), der Sanierungsaufwand kann bei den vorliegenden Bauschäden so groß sein, dass eine Sanierung bzw. der Kauf wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Der Architekt ist nicht gerade erfreut, da ihm ein Auftrag verloren geht. Auch dieser Fall kommt in der Praxis vor.

Grundsätzlich wird bei der Erstellung von Fachgutachten oder Beratung immer die Frage nach der Wirtschaftlichkeit gestellt. Es stehen dabei folgende Fragestellungen:

Welche zusätzlichen Informationen über das Bauwerk kaufe ich für wie viel Geld für eine Beratung oder eine Untersuchung ein?
Was kann durch eine entsprechende Bauwerksuntersuchung an Sanierungskosten eingespart werden? Auf der Grundlage der Untersuchung können verschiedene Varianten ausgewählt werden. Ziel ist es, eine längere schadensfreie Standzeit zu erreichen und Folgeschäden zu vermeiden.
Ist die Beratung durch ein ausführendes Unternehmen oder durch den Produktanbieter wirklich die zweckmäßigste und wirtschaftlichste Lösung? Oder sollte lieber ein firmenunabhängiger Gutachter bestellt werden.

Die Fragestellungen lassen sich in der Regel nur am jeweiligen Objekt beantworten, da die Notwendigkeit einer wertneutralen und firmenunabhängigen gutachterlichen Leistung und damit zusammenhängende Untersuchung von Sanierungsaufgabe zu Sanierungsaufgabe sehr unterschiedlich beurteilt werden muss. Allerdings geht es eben bei diesen Untersuchungen nicht nur um die Analyse von Bauschäden, sondern vielmehr darum, so viele wie mögliche Kenntnisse von der alten Bausubstanz zu gewinnen, dass die folgende Sanierungsphase möglichst frei von Überraschungen ist. Es gibt eine Fülle an Schadensursachen. Hinzu kommt die Vielfalt an Baumaterialien und Konstruktionen bei Altbauten und die unterschiedlichen Beanspruchungen aus zum Teil verschiedenartiger Nutzung sowie aus dem Alter der Gebäude. Die genannten Faktoren können in fast beliebiger Kombination auftreten. Daraus wird auch der Unterschied jeder Bauwerksuntersuchung deutlich.

Aber den größten Teil des erforderlichen Zeitaufwandes wird für den Bauherrn oder den Auftraggeber nicht deutlich. Das ist die Auswertung, der Vergleich mit ähnlichen Schadensfällen, die ständige Weiterbildung durch die Teilnahme an Fachseminaren oder das tägliche Literaturstudium. Ohne diese ständige Weiterbildung würde die Beratung oder Untersuchung das Qualitätsniveau einer gewöhnlichen Verkaufsberatung im Baumarkt annehmen.

Es sollen hier kurz die wichtigsten Ziele einer Bauwerksuntersuchung zusammengefasst werden:

Reduzierung der Bauunterhaltungskosten durch eine rechtzeitige Beseitigung von mangelhaften Zuständen;
Vermeidung von Schäden durch Früherkennung von Mängeln;
Einschätzung des allgemeinen Zustandes beim Erwerb einer Immobilie, um eventuelle Sanierungskosten einzuplanen beziehungsweise spätere langwierige Rechtsprozesse auf Minderung oder Ersatzleistung zu vermeiden;
Zuordnung von Schäden nach Ursache und eventueller zeitlicher Entstehung;
Ermittlung eindeutiger Angaben über den baulichen Bestand: Konstruktionen, Baustoffe, Alterung, Schäden, Beanspruchbarkeit;
Klärung von Schadensursachen, wobei diese von statisch wirksamen Belastungen bis zu organischem Befall, von Feuchte und Salz bis hin zu unpassender Nutzung reichen können;
Aufdeckung insbesondere auch verdeckter Mängel: Balkenauflage, Wand- und Deckenaufbauten, haustechnische Installationen usw.
Festlegung notwendiger Maßnahmen für Neu- oder Umnutzungen;
Klärung des Sanierungsaufwands, bessere Abschätzung der Sanierungskosten, Kosteneinsparung bei der Sanierungsplanung durch genauere Kenntnisse des Altbaubestands;
zusätzliche Forderungen wegen des Denkmalschutzes.

Für den Eigentümer oder Auftraggeber sind die notwendigen Anforderungen an die Sanierungsmaßnahmen aus wirtschaftlicher Sicht wichtig. Daraus werden die entsprechenden Sanierungsvorschläge oder -konzepte entwickelt und die erforderlichen Gewerke mit der entsprechenden Qualifizierung festgelegt beziehungsweise vorgeschlagen.

Für die Planung von Industriebauten und Anlagenplanung gelten zum Teil noch strengere Vorgaben. Es müssen zusätzlich verschiedene Gutachten, Genehmigungs- und Antragsverfahren erstellt und eingereicht werden. Neben den umwelt- und sicherheitsrelevanten Bedingungen sind die Forderungen der Arbeitsstättenverordnung zu erfüllen.