Die neue Immobilienwertverordnung (ImmoWertV 2010) ist am 1.07.2010 in Kraft getreten und löst damit die WertV 88/98 ab.
In der neuen ImmowertV 2010 wird die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit berücksichtigt.
Ebenso neu ist die Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 18. Oktober 2012. Diese ersetzt die entsprechenden Regelungen und Anlagen zum Sachwertverfahren in der WertR 2006. Damit ändert sich die Wertermittlungspraxis grundlegend! Zahlreichen Änderungen in der Sachwertrichtlinie verlangen neben neuen Begrifflichkeiten und Bewertungsabläufen eine komplette Umstellung bei der Wertermittlung. So werden zum Beispiel auch die Normalherstellungskosten 2000 durch die neuen NHK 2010 abgelöst.
Das sind zum Beispiel:
Eine Immobilien-Bewertung"> ist aus unterschiedlichen Gründen erforderlich, z. B. wenn man seine Wohnung oder sein Haus zum marktüblichen Preis verkaufen möchte. Das ist ein Preis, wo es noch genügend Kaufinteressenten gibt und man seine Immobilie aber auch nicht unter dem Preis verkauft. Analog gilt die auch für den Immobilienkäufer. Auf der Grundlage der Wertermittlung hat er die Möglichkeit, eine Preisverhandlung durchzuführen, wenn der Angebotspreis relativ hoch erscheint.
Weiterhin dient eine Immobilienbewertung auch als Grundlage für die Höhe der Kreditvergabe durch eine Bank. Oder wenn eine Immobilie von mehreren Erben geerbt wird und man die Höhe der Auszahlung an die Miterben wissen möchte.
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I. S. 2209) am 1. Januar 1990 in Kraft getreten.
§ 1 Anwendungsbereich
(1) Bei der Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
(2) Absatz 1 ist auf die Wertermittlung von grundstücksgleichen Rechten, Rechten an diesen und Rechten an Grundstücken entsprechend anzuwenden.
§ 2 Gegenstand der Wertermittlung
Gegenstand der Wertermittlung kann das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie des Zubehörs, sein. Die Wertermittlung kann sich auch auf einzelne der in Satz 1 bezeichneten Gegenstände beziehen.
§ 3 Zustand des Grundstücks und allgemeine Wertverhältnisse
(1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag). Dies gilt auch für den Zustand des Grundstücks, es sei denn, daß aus rechtlichen oder sonstigen Gründen ein anderer Zustand des Grundstücks maßgebend ist.
(2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks. Hierzu gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§ 4), die Art und das Maß der baulichen Nutzung (§ 5 Abs. 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§ 5 Abs. 2), der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand (§ 5 Abs. 3), die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 5 Abs. 4), die Beschaffenheit und Eigenschaft des Grundstücks (§ 5 Abs. 5) und die Lagemerkmale (§ 5 Abs. 6).
(3) Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände, wie die allgemeine Wirtschaftssituation, der Kapitalmarkt und die Entwicklungen am Ort. Dabei bleiben ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 6) außer Betracht.
§ 4 Zustand und Entwicklung von Grund und Boden
(1) Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen,
1. von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden,
2. die sich, insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahin gehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.
(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen.
(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.
§ 5 Weitere Zustandsmerkmale
(1) Art und Maß der baulichen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die städtebauliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs unter Berücksichtigung der sonstigen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Vorschriften, die Art und Maß der baulichen Nutzung mitbestimmen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung am Wertermittlungsstichtag in der Umgebung regelmäßig nach oben abgewichen oder wird die zulässige Nutzung nicht voll ausgeschöpft, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.
(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen solche privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, wie Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten und sonstige dingliche Rechte und Lasten, in Betracht.
(3) Für den beitrags- und abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von öffentlich-rechtlichen Beiträgen und nicht steuerlichen Abgaben maßgebend.
(4) Die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung eines Grundstücks richtet sich nach der voraussichtlichen Dauer bis zum Eintritt der rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen, die für die Zulässigkeit der Nutzung erforderlich sind.
(5) Die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks werden insbesondere durch die Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt, die Bodenbeschaffenheit (zum Beispiel Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Ablagerungen), die Umwelteinflüsse, die tatsächliche Nutzung und Nutzbarkeit bestimmt. Bei bebauten Grundstücken wird die Beschaffenheit vor allem auch durch den Zustand der baulichen Anlagen hinsichtlich der Gebäudeart, des Baujahrs, der Bauweise und Baugestaltung, der Größe und Ausstattung, des baulichen Zustands und der Erträge bestimmt.
(6) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.
§ 6 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
(1) Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen anzunehmen ist, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Die Kaufpreise und die anderen Daten, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind, dürfen nur herangezogen werden, wenn deren Auswirkungen auf die Kaufpreise und die anderen Daten sicher erfasst werden können.
(2) Kaufpreise und andere Daten können durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst werden, wenn
1. sie erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen abweichen,
2. ein außergewöhnliches Interesse des Veräußerers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks bestanden hat,
3. besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien bestanden haben oder
4. Erträge, Bewirtschaftungs- und Herstellungskosten erheblich von denen in vergleichbaren Fällen abweichen.
(3) Eine Beeinflussung der Kaufpreise und der anderen Daten kann auch vorliegen, wenn diese durch Aufwendungen mitbestimmt worden sind, die aus Anlass des Erwerbs und der Veräußerung entstehen, wenn diese nicht zu den üblicherweise vertraglich vereinbarten Entgelten gehören, namentlich besondere Zahlungsbedingungen sowie die Kosten der bisherigen Vorhaltung, Abstandszahlungen, Ersatzleistungen, Zinsen, Steuern und Gebühren.
§ 7 Ermittlung des Verkehrswerts
(1) Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14), das Ertragswertverfahren (§§ 15 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (§ 3 Abs. 3) zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.
(2) Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstands der Wertermittlung (§ 2) unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen.
§ 8 bis 12 (Ermittlungspflicht, Indexreihe, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssatz, Vergleichsfaktoren)
§§ 13 und 14 Das Vergleichswertverfahren
§§ 15 bis 20 Ertragswertverfahren
§§ 21 bis 25 Sachwertverfahren
§ 26 bis 29
§ 30 bis 31
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Wiederherstellungswerte für 1913 / 1914 erstellte Wohngebäude |
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Deutschland |
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1913 = 1 Mark |
1914 = 1 Mark |
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DM |
EUR |
DM |
EUR |
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| 2007 | Februar | 23,878 | 12,209 | 22,359 | 11,432 |
| 2006 | November | 22,865 | 11,691 | 21,410 | 10,947 |
| August | 22,628 | 11,570 | 21,188 | 10,833 | |
| Mai | 22,326 | 11,415 | 20,906 | 10,689 | |
| Februar | 22,175 | 11,338 | 20,765 | 10,617 | |
| 2002 | Februar | 21,507 | 10,996 | 20,139 | 10,297 |
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Diese Tabelle erlaubt die Ermittlung von aktuellen Wiederherstellungswerten für Wohngebäude in DM beziehungsweise Euro aus 1913 beziehungsweise 1914 entstandenen Herstellungskosten in Mark beziehungsweise umgekehrt die Ermittlung von vergleichbaren Herstellungswerten in Mark für das Jahr 1913 beziehungsweise 1914 aus aktuellen Herstellungskosten in DM beziehungsweise Euro. (Aktualisiert am 04. April 2007) [1] |
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Preisanstieg von Februar 2006 zu Februar 2007 für
Rohbauarbeiten + 7,9%, Ausbauarbeiten 7,5%, Verglasungsarbeiten + 15,1%, Klempnerarbeiten + 14,9%, Stahlbauarbeiten + 11,3%, Zimmer- und Holzbauarbeiten + 10,8%, Maler- und Lackierarbeiten + 3,8%, Fliesen- und Plattenarbeiten + 3,1%.
Preisindizes gegenüber Februar 2006 für Bürogebäude + 7,7%, gewerbliche Betriebsgebäude + 7,9%, Straßenbau + 8,0%, Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (Mehrfamiliengebäude ohne Schönheitsreparaturen) + 6,9%. (Statistisches Bundesamt).
Die aktuellen Herstellungskosten und Baupreisindex finden Sie unter Altbaukosten
Ergänzung
Wertbeeinflussende Faktoren können auch durch die örtliche Situation vorliegen. Das sind zum Beispiel:
Ergänzung: Der Stand der Werteinschätzung der Grundstücke und Immobilien bleibt nicht auf den gleichen Stand, sondern es erfolgt eine Weiterentwicklung.
Das Sachwertverfahren wird durch eine Aktualisierung der Normalherstellungskosten 2010 in Verbindung mit den neuen Rechtsgrundlagen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) auf neue Füße gestellt. Mit den Normalherstellungskosten 2010 wurden die bisherigen NHK 2000 nicht nur aktualisiert, sondern auch neu strukturiert. Dies wirkt sich auf die bisherige Praxis bei der Anwendung des Sachwertverfahrens unter Berücksichtigung der von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte abgeleiteten Sachwertfaktoren aus.
Am 8. September 2015 hat die zuständige Arbeitsgruppe die Fassung des letzten Entwurfs zur Ertragswertrichtlinie (EW-RL) vom 14.04.2015 geringen Änderungen und Ergänzungen in die endgültige Fassung eingearbeitet. Auf der Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) am 1. Juli 2010 wurde die Überarbeitung der bisherigen Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) erforderlich. Vorher wurden bereits die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) und die Sachwertrichtlinie (SW-RL) überarbeitet.
Weitere Beiträge:
Technische Wertminderung durch biologische Schäden in Gebäuden und an deren Bauteile Vortrag 2001
Der Echte Hausschwamm - Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden 10/2002
Technische Wertminderung durch biologische Schäden in Gebäuden, 2001
Quelle: [1] Statistisches Bundesamt www.destatis.de/basis/d/preis/preistab1.php
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