Der Immobiliengutachter schätzt den Verkehrswert einer Immobilie einschließlich des Grundstücks. Hierzu nutzt er verschiedene Verfahren wie das Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren oder den Sachwert. Rechtsgrundlagen ist Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Im allgemeinen Umgang wird von Gutachter und Sachverständigen gesprochen. Welche Unterschiede es zwischen Gutachter und Sachverständigen gibt, finden Sie hier.
In der Regel handelt es sich bei dem Gutachter um einen hoch qualifizierten Fachmann mit langer Berufserfahrung. Ein seröser Gutachter bearbeitet das Fachgebiet, über welches er eine ausreichende Erfahrung verfügt und bezieht bei zu begutachtenden Sachverhalten, welche über sein Fachgebiet hinaus gehen, weitere spezialisierte Gutachter ein. Damit wird abgesichert, dass ein qualitativ wertvolles Gutachten erstellt wird.
Es wird zum Beispiele ein Sachverständiger für bebaute und unbebaute Grundstücke zur Einschätzung des Verkehrswertes eines Fachwerkhauses bestellt. Bei der Begutachtung stellt sich heraus, dass in der tragenden Konstruktion Schäden vorhanden sind. Es ist anzunehmen, dass umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich sind, welche den Verkehrswert maßgeblich beeinflussen. Um diese richtig einzuschätzen, werden ein Holzschutzgutachter und ein Statiker in die Erstellung des Gutachtens einbezogen.
In dem Artikel zur Wertermittlungsverordnung werden die älteren aber auch die neuen Reglungen der Wertermittlung genannt, welche dem Immobiliengutachter als Arbeitsgrundlage dienen. Das sind z. B. mathematische Berechnungen, die Berücksichtigung von Grundstücksrechten, Verordnungen, Vorschriften usw., welche eine bessere Schätzung des Verkehrswertes ermöglichen.
Zur Wertermittlung ist eine genaue Kenntnis der Marktsituation der jeweiligen Region oder Stadt erforderlich. Natürlich kann ein erfahrener Gutachter aus Kölln in München den Wert einer Immobilie einschätzen. Wenn er jedoch die örtliche Marktlage nicht kennt, dann kann er schon einmal daneben liegen. Es kann z. B. eine neue Bebauung angedacht sein, die nur Insider kennen, die für das Grundstück künftig eine wesentlich höhere Wertsteigerung bringt.
Der Stand der Werteinschätzung der Grundstücke und Immobilien bleibt nicht auf einem gleichen Stand, sondern es gibt verschiedene Faktoren, welche eine Weiterentwicklung beeinflussen. Ein Baupreisanstieg und eine wachsende Nachfrage erhöhen den Immobilienpreis. Einflüsse, welche den Wohnwert erheblich verringern, wie Fluglärm, nahe gelegene Windkraftmaschinen u. a. verringern die Nachfrage und somit den Immobilienpreis.
Überhaupt der wichtigste Punkt werden von Immobilienmaklern, Gutachtern für Verkehrswertermittlern und auch nicht von den Käufern selbst berücksichtigt, das ist der Wert der Bewohnbarkeit aus der Sicht der Erhaltung der Gesundheit. Das hat mit der westlichen Mentalität und Kultur zu tun, dass Zivilisten eine wichtige – menschliche – Ressource für die Industrie, aber sonst nicht wertgeschätzt werden. Daher ist eine Immobilie ein Investitionsobjekt oder auch als Betongold gezeichnet, in dem zufällig auch ein paar Leute wohnen. Die eigentliche Aufgabe der Geborgenheit der Familie ist vollständig verloren gegangen. Dies wird eindeutig durch die zahlreichen Gesetze und Zwangsvorschriften belegt. Auf die Einzelheiten wird in den verschiedenen Beiträgen auf dieser Webseite eingegangen.
Nein das geht nicht, da man in der Regel subjektiv die eigene Immobilie beurteilt. Auch sollte der Gutachter nicht zum engeren Freundeskreis gehören, da dann eine Befangenheit angenommen werden kann. Ich selbst hatte noch in den 90iger des letzten Jahrtausends aufgehört als Immobiliensachverständiger zu arbeiten, da die Investoren (Auftraggeber) angefangen hatten den "gewünschten" Verkehrswert vorzugeben. Die Aufträge zu Holzschutzgutachten und Feuchteschäden waren für mich fachlich interessanter.
Natürlich kann der befreundete Sachverständige privat immer Tipps geben, wenn man selbst die Immobilie verkaufen möchte. Aber auch in diesem Fall haftet der Gutachter für seine Gefälligkeit.
Wurde zeitnah die andere Doppelhaushälfte oder das baugleiche Einfamilienhaus verkauft und Sie kennen den Verkaufspreis, dann können Sie diesen Preis auch für Ihre Immobilie übernehmen. Liegt bereits eine längere Zeit dazwischen, so müssen die Änderungen auf dem Immobilienmarkt berücksichtigt werden. Aber auch bei der Ausstattung, der Grundstücksgröße und Lage sowie bei den energetischen Anforderungen (Energiepass) kann es Unterschiede geben, welche den Verkehrswert beeinflussen.
Es ist sinnvoll, ein Verkehrswertgutachten für den privaten Verkauf seiner Immobilie erstellen zu lassen. Es ist aber nicht erforderlich. Das Verkehrswertgutachten erleichtert den Verkauf. Man kennt den Preis seiner Immobilie, mit dem man in der Regel schnell einen Käufer findet. Der Verkauf hängt immer vom Angebot und der Nachfrage ab. Setzt man einen höheren Preis an, so ist die Anzahl der Kaufinteressenten kleiner. Sehr wichtig ist eine sehr genaue Beschreibung, möglichst mit vielen Bildern eventuell auch ein Video. So ausführlicher die Immobilienbeschreibung ist, so besser kann sich der potenzielle Interessent informieren. Auch bei der Beschreibung kann der Sachverständige wertvolle Tipps geben, da er die aktuelle Marktlage gut kennt und weiß, was gefragt ist.
Bei älteren Gebäuden ist es sinnvoll, wenn ein erfahrener Baugutachter für die Kaufentscheidung hinzugezogen wird. Das kann eine Einschätzung des allgemeinen Bauzustandes sein aber auch eine grobe Schätzung, wie hoch die Kosten für die Beseitigung der Bauschäden sind. Ein Gutachter für bebaute und bebaute Grundstücke schätzt ein, ob der verlangte Preis für die Immobilie etwa auch den marktüblichen Verkehrswert entspricht, also nicht überteuert ist. Die Honorarkosten für die Gutachter rechnen sich auf jedem Fall für den Käufer.
Bevor eine Bank einen Kredit vergibt, möchte sie wissen, welchen Wert die Immobilie hat. Ein hoher Kredit kann aktuell bei den überhöhten Immobilienpreisen ein finanzielles Problem werden, wenn die Immobilienblase platzt. Dann kann es vorkommen, dass der Betrag des Kredits höher ist als der Verkehrswert. Die Bank verlangt sofort einen finanziellen Ausgleich. Aktuell sollte daher die Kredithöhe für die Immobilie so klein wie möglich sein, auch wenn die niedrigen Kreditzinsen verlocken.
© Altbausanierung | Bauideen | Sanierungskosten | Impressum | AGB/Datenschutz | 7/2018 