Hauskauf: Checkliste zum Immobilienerwerb

Bei der Hausplanung gibt es eine Rangfolge der Wertigkeiten (von oben nach unten), die bei der Suche nach einem eigenen Haus vorangestellt werden sollte. Man kauft nur einmal ein Grundstück oder baut ein Haus und "möchte" sich im weiteren Leben, also auch im Alter darin wohlfühlen und auch vollständig nutzen können. Zum Beispiel wird das Treppensteigen im hohen Alter oder die lange Fahrt zur nächsten Kaufhalle vergessen.

Familienhaus in Transkarpaten

Der Gebrauchswert des Hauses wird durch eine Reihe von Faktoren bestimmt, die in einem bunten Hauskatalog nicht genannt werden. Das sind zum Beispiel:

Hat man sich eine Immobilie ausgewählt, dann muss man vor dem eigentlichen Hauskauf unbedingt die Nachbarn kennenlernen. Die erzählen alles, was für das künftige Wohnen an diesem Wohnort wichtig ist.
Ein Hauskauf ist nicht nebenbei gemacht. Ein guter Makler kann viel Zeit und damit auch Kosten sparen, da er den Markt bestens kennt.
Reibungsloses Zusammenleben und die Grundversorgung der Familie, nicht nur jetzt, sondern auch im Alter. Beispiel: Früh um 7 Uhr trifft sich die gesamte Familie im einzigen Bad/WC, auf der schmalen Treppe oder in der engen Küche.
Im Alter wohnen die Kinder nicht mehr im Haus. (Was ist mit der späteren Nutzung dieser Räume?)
Im Alter kann man nicht mehr so einfach die Treppen steigen, eventuell ist ein Partner an einen Rollstuhl gebunden. (Enge gewundene Flure, mehrere Etagen usw. sind hier ungünstig, es lassen sich nicht überall ein Treppenlift einbauen.)
Das Haus soll das Gefühl der Behaglichkeit und Geborgenheit erfüllen.
Das Haus und der Garten sollten sich leicht und schnell pflegen bzw. putzen lassen.
Als Wertanlage sind zeitlose Häuser günstiger. Den modernen Stil möchte in 20 Jahren niemand mehr, weil dann Baumhäuser oder irgendetwas anderes modern ist.
Es sollten genügend Abstellflächen bzw. Stauraum vorhanden sein (sonst liegt alles irgendwo herum).
Eine kostengünstige Bauweise bestimmt die monatliche Belastung. Kostengünstig ist nicht gleich billig. Bei Billigbauten hat man in der Regel hohe Folgekosten durch Qualitätsmängel und verkürzte Nutzungszeiten einzelner Bauteile.
Günstige Betriebskosten zeichnen sich durch geringe Wartungs- und Reparaturkosten aus. Die Funktion des Hauses sollte auch zu einem späteren Zeitpunkt eine alternative Nutzung zulassen.
Verlassen Sie sich bei Ihren Entscheidungen auf Ihren gesunden Menschenverstand (Bauchgefühl) und nicht nur auf Fördermittel, Zuschüsse usw. Die Bundesregierung ändert laufend Ihre gesetzlichen Grundlagen und hebelt damit langfristig geplante Strategien der Altersvorsorge ständig aus.

Was ist zu beachten?

1. Die Lage des Objekts
1.1 Die Grundstücksgröße

Ausreichend Platz für den Bauherrn und die Familie.
Zeitlicher Aufwand für Grundstückspflege berücksichtigen.

1.2 Das Grundstück und seine Umgebung

Nachbargrundstücke bebaut oder unbebaut?
  Bei unbebauten Grundstücken darauf achten, was mit dem Grundstück geplant ist!
  Eventuell ist ein Hochhaus oder zum Beispiel eine Schule geplant.
  Im Rathaus im Bebauungsplan Einblick halten.
  Bei bebauten Grundstücken: Nachbarn checken, am besten durch ein Gespräch.
Neubaugebiet? Bringen meist noch eine lange Zeit Baulärm und Staub mit sich.
Eine Baulücke kann später zu einer "Überraschung" führen. Die neue Bebauung kann dann den eigenen Wohnwert erheblich verringern.
Geruchsbelästigung von landwirtschaftlichen Einrichtungen oder Chemiebetrieben, Windrichtung beachten.
Lärmbelästigung, Verkehrsanbindung, eventuell auch später geplante, Industriegebiete.
Äußerer Zustand der Umgebung.
Ist die Landschaft verbaut oder ist eine Industrie in der Nähe?
See oder Flussnähe? Mücken, erhöhte Luftfeuchtigkeit.
Berg oder Wald sind zu nah? Das Grundstück, besonders auf der Nordseite, ist im Herbst und im Winter schattig.
Liegt das Grundstück in der Nähe eines Überflutungsgebietes? Bei starken, lang anhaltenden Regen steht eventuell der Keller unter Wasser.
Es sollten auch mögliche Bebauungsabsicht erkundet werden, die den Wohn- und Verkehrswert des Grundstücks beeinflussen können. Beispiel: Großkugeln zwischen Leipzig und Halle. Zwischen 1990 und Folgejahre lag ein sehr hoher Grundstückspreis vor. Hier wurde viel gebaut. Durch den Ausbau des Flughafens Leipzig/Halle sind diese für den Wohnwert sehr niedrig geworden.
Windkraftmaschinen verursachen einen gesundheitsgefährdenden Infraschall bis 15 km Entfernung, ebenso erzeugen Solarplatten, besonders Solarfelder, ein sehr großes Energiefeld (mehr im Artikel zum Elektrosmog).

1.3: Die Infrastruktur

Anfahrtsweg zum Arbeitsplatz
Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel
Einkaufsmöglichkeiten
Anfahrtsweg zu öffentlichen Einrichtungen zum Beispiel Schule, Rathaus usw.
Anfahrtswege zu medizinischen Einrichtungen Krankenhaus, Arzt, Altenzentrum
Freizeitwert: Schwimmbad, Fußballplatz, Theater, kulturelle Einrichtungen usw.
Möglichkeit zur Naherholung? Zum Beispiel Wälder, Badesee

2. Das Grundstück
2.1 Verhandlungspartner

Prüfen: Eigentümer oder legitimierter Vermittler?
Prüfen durch: Lageplan zeigen lassen und Flurstücksnummer registrieren, Grundbuchauszug und Flurstücknummer prüfen und Eigentümer ermitteln.

2.2. Grundstück

Bei zu großen Grundstücken an Teilung denken. Teilfläche eventuell verkaufen?
Grundstücksboden prüfen
Gewerbegebiet, Mischform oder Wohngebiet?
Bebauungsplan bei neuen Grundstücken prüfen. Hat die Stadt/Gemeinde bereits die Art des Objektes festgelegt?
Sind von der Stadt/Gemeinde Ihre Details erlaubt? Zum Beispiel Grenzabstand, Platzierung des Hauses, Dachformen etc.

3. Das Haus
3.1 Bausubstanzprüfung

Gerade Häuser, welche nicht mehr als neu zu bezeichnen sind, bedürfen einer intensiven Überprüfung der Bausubstanz.
Architekten, Bauingenieur oder Sachverständigen mit Altbauerfahrung zurate ziehen.
Modernisierung von Altbauten können sehr kostspielig sein. Kostenschätzung unbedingt einholen.

4. Der Kaufpreis
4.1 Preisabstimmung

Ist der geforderte Preis angemessen? Kaufpreissammlung der Stadt/Gemeinde einsehen. "Liebhaberpreise" vermeiden.
Fallen weitere Erschließungskosten an?
Bei bebauten Grundstücken darauf achten, dass der Grundstückspreis bei abrissbedürftigen Grundstücksgebäuden niedriger ist.
Sondieren Sie, aus welchen Gründen der Besitzer das Anwesen verkaufen will. Hieraus eventuell Preisabschläge fordern zum Beispiel Drängen den Verkäufer bereits sein Gläubiger ist er eventuell zu Preisabschlägen bereit.
Zum Immobilienpreis sind noch Grunderwerbssteuern und die Notar- und Grundbucheintragungen (ca. 2-3% des Kaufpreises) einzurechnen.
Bei vermittelten Objekten durch Makler kommt noch die Maklerprovision (3% bis 5%) + 16% Mehrwertsteuer auf die Provision hinzu.

4.2 Behutsamkeit

Der Hauskauf VERLANGT die Beurkundung durch einen Notar. "Per Handschlag" zählt nicht.
Vor dem Notartermin unbedingt den Grundbuchauszug und Kaufvertragsentwurf vorzeigen lassen. Sind alle mündlichen Vereinbarungen in ihm festgehalten?
Im Kaufvertrag ist letztendlich der Stichtag für die Übergabe der Gefahr und der öffentlichen Lasten festzuhalten.
Die Auflassung des Grundstückes an den Käufer muss ebenfalls vermerkt sein.
Die Kaufpreisfälligkeit sollte frühestens nach Sicherstellung Ihrer dinglichen Grundstücksrechte gegeben sein.

EIN HAUS STEHT ERST DANN IM EIGENTUM DES KÄUFERS, WENN ES IM GRUNDBUCH AN DIESEN AUFGELASSEN IST, DAS HEISST: WENN ER IN DER ABTEILUNG I DES GRUNDBUCHS ALS EIGENTÜMER EINGETRAGEN IST.

Da dies in der Regel 3 - 12 Monate ab Kaufvertragsbeurkundung dauert, sichert sich der Käufer üblicherweise während dieser Phase durch eine im Kaufvertrag durch den Verkäufer erklärte Auflassungsvormerkung ein dinglich wirksames Recht zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Käufers auf Übereignung des Grundstücks ab.
Vergleichen Sie anlässlich des Beurkundungstermins beim Notar Ihren Vertragsentwurf mit dem Text, den der Notar vorliest.

WEICHEN DIE TEXTE AUCH NUR GERINGFÜGIG VONEINANDER AB, LASSEN SIE SICH SOFORT DIE TEXTABWEICHUNG UND DIE KONSEQUENZEN VOM NOTAR ERLÄUTERN.

4.3 Finanzierung von Grundstück und Haus

Gesamtfinanzierung sollte vor dem Notartermin festgelegt sein, um die erforderliche Grundschuldbestellung bereits anlässlich der Kaufvertragsbeurkundung erledigen zu können.

5. Altbauten

Altbauten haben den Vorteil, man sieht das Gebäude und kann auch Urteilen, ob man sich darin wohlfühlen kann. Man erkennt in vielen Fällen auch die Funktionstüchtigkeit oder Einschränkungen der Konstruktion.
Auf keinem Fall sollte man ein Haus nur sehen und sofort kaufen. Mängel, vor allem verdeckte Mängel, sieht man nicht. Auch ein Sachverständiger kann nicht alle Problembereich erkennen.
Aus den Erfahrungen vieler enttäuschter neuer Hausbesitzer, die ein Haus mit Hausschwamm kauften und so zusätzlich mit nicht geplanten Sanierungskosten konfrontiert wurden, sollte hier bei einem möglichen Verdacht eine Vorsichtsmaßnahme ergriffen werden. Diese ist im konkreten Fall durch Ihren Anwalt oder auch durch den Notar im Kaufvertrag zusätzlich aufzunehmen. Sie sollte inhaltlich so formuliert sein, dass beim Erkennen eines Schadens, zum Beispiel durch den Hausschwamm *), während der Sanierung im anschaffungsnahen Zeitraum wenigstens ein Teil der zusätzlichen Sanierungskosten von der Kaufsumme rückerstattet wird. Bisher hatte man vor Gericht immer schlechte Karten, auch wenn durch den Alteigentümer an diesen Bauteilen bereits Sanierungen vorgenommen und diese verschwiegen wurden. (Das waren zusätzliche Kosten, die sich zwischen 5.000 bis 20.000 Euro bewegten.)
Ein Eigentümer, der keine Kenntnis hat, dürfte hiermit auch keine Probleme haben. Währen ihm diese verdeckten Schäden bekannt, so würde der Kaufpreis ohnehin niedriger sein.

6. Das Angebot durch einen Bauträger

Nicht nur die Angebote für schlüsselfertige Häuser im Internet, sondern auch am heimischen Standort werden nicht nur von seriösen Partnern, sondern zunehmend von dubiosen Unternehmen unterbreitet. Auf der Suche von günstigen Anbietern kann man sehr schnell genau das Gegenteil erreichen. Zum "günstigen" Baupreis werden auf den anderen Seiten (zum Beispiel Zahlmoral oder Kaufvertrag) dieser Website ausreichende Kommentare gegeben. Hier nur eine Bemerkung. Sie würden für Ihre bisherige Arbeit nur die Hälfte erhalten. Seien Sie zu sich ehrlich. Wie würde das Produkt aussehen?

Wenn man ein Haus bei einem Bauträger kauft, müssen eine Reihe von Dingen beachtet werden.
Eine Reihe von Bauträger diktieren einseitig die Vertragskonditionen und die arglosen Bauherren unterzeichnen die lückenhaften Bauverträge und müssen später enorme Summen nachzahlen und sich mit Baupfusch herumärgern. Je nach Standort liegen verschiedene Bedingungen, Angebot und Nachfrage vor. Liegt örtlich ein Überangebot vor, so hat der Bauherr gute Karten.

"Nach Untersuchungen des Verbands Privater Bauherren fehlen in rund zwei Dritteln aller angebotenen Bauverträge wichtige Leistungen, und im Schnitt müssen Bauherren rund 20.000 Euro nachbezahlen, um die Lücke zwischen den Vertragsleistungen und einem tatsächlich schlüsselfertigen Haus zu schließen. Der VPB rät deshalb angehenden Bauherren immer wieder, den Bauvertrag für eine schlüsselfertige Immobilie unbedingt vor Vertragsabschluss vom unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen. Nur so können teure und ärgerliche Überraschungen vermieden werden." [1]

Örtlich alt eingesessene Firmen sind auf ihren guten Ruf angewiesen und pflegen ihn durch solide Angebote und zuverlässige Leistungen. Da aber auch eine gute Firma in finanzielle Schwierigkeiten geraten kann, sollte ein Zahlungsplan vereinbart werden, sodass man nicht unfreiwillig in Vorkasse geht. Dies wird dann ein Problem, wenn die Firma in Insolvenz geht und man auf einem halb fertigen Bau sitzt und zusätzlich den bereits bezahlten Geldbetrag verliert. Am Bau ist die Zahlung Zug um Zug und nach erbrachter Leistung üblich. Die Fertigstellung des Rohbaues entspricht ca. 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises. Weitere Zahlungen sollten durch den Bauherrn Zug um Zug für sämtliche Installationen, Fenster und Estricharbeiten erfolgen. Ist das Haus bezugsfertig und die Fassadenarbeiten abgeschlossen, sollte eine förmliche Abnahme vereinbart werden. Man behält für eventuelle Gewährleistungen einen Betrag von ca. 5 % der Bausumme ein, dieser Einbehalt muss im Bauvertrag entsprechend festgeschrieben werden. Dieser Betrag wird hinterlegt oder kann durch einen Avalkredit durch die Baufirma abgelöst werden. Diese dient zur finanziellen Regulierung, wenn während der Gewährleistungsfrist Schäden auftreten und die Firma nicht mehr am Markt ist.

Quelle:
[1] Rüdiger, Mattais; Bausachverständiger aus Leipzig und Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren 13.2.2007 in www.tektool.de/news.php?news=1778

*) Der Echten Hausschwamm wächst im verdeckten Bereich und ist somit nicht erkennbar. Er lässt sich auch sanieren. Ausführlich zum Hausschwamm unter Echter Hausschwamm (Serpula lacrymans) erkennen und bekämpfen