Wozu wird eine Immobilienbewertung benötigt?

Bei den Begriffen Immobilienbewertung und der Verkehrswertermittlung einer Immobilie gibt es kleine Unterschiede. Beim Verkehrswert handelt es sich um einen geschätzten Verkaufswert, welcher unter normalen Umständen auf dem Markt zu erzielen ist. Es gibt natürlich auch Kaufinteressenten, welche unbedingt genau diese Immobilie haben möchten und jeden gewünschten Preis zahlen. Es gilt auch der umgekehrte Fall. Hinter dem Haus wurde eine Windkraftmaschine errichtet. Damit wird das Haus praktisch wertlos und der Verkehrswert ist sehr gering.

Für die Verwaltung (Grundsteuer, Zwangshypothek), für die Bank (Kredite) oder die Versicherung (Gebäudeversicherung) existiert jedoch ein anderer Wert für die Immobilie. Dieser Wert ist die Basis für die Berechnung der Grundsteuern, des Finanzierungsrahmens und der Versicherungshöhe. Daher ist die Immobilienbewertung etwas anders zu bewerten.

Haben Sie einmal gehört, dass eine Immobilie nach wohnbiologischen Gesichtspunkten bewertet wird? Die Gesundheit der Bewohner ist unwichtig! Es zählt ausschließlich die Wertanlage!

Die Bewertung einer Immobilie ist erforderlich:

Um den Verkaufs- bzw. Kaufpreis für die Immobilie zu ermitteln. In Deutschland erfolgt die Bewertung nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV 2010). Es sind je Standort weitere landesspezifische Verordnungen und Regelungen zu berücksichtigen.
Für die Kreditvergabe werden hier andere Kriterien als beim Verkehrswert angesetzt, da die Bank das Geld auf jeden Fall wieder zurückhaben möchte, wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. Die Kredithöhe liegt in der Regel bei 80 % vom Beleihungswert.
Für die Zwangsversteigerung wird der Verkehrswert benötigt.
Die Wertermittlung für die Gebäudeversicherung (Versicherungswert oder Feuerversicherungswert) erfolgt wieder nach anderen Kriterien, hier wird die Wiederbeschaffung als Grundlage angesetzt. Bei einem Schadensereignis werden die Kosten übernommen, die anfallen, um den Gebäudezustand genauso wie vor dem Schaden wiederherzustellen.
Für eine geplante Sanierung, einen Umbau oder eine Wertsteigerung, z. B. von einer mittleren zu einer höherwertigen Ausstattung. Hier geht es um die Rendite, z. B. welche Miethöhe ist künftig erforderlich. Eine Mietpreisbremse, wie sie in Berlin erfolgt, wirkt sich negativ auf Investitionen und den Mietmarkt aus.

Die Wertsteigerung ist vom Markt abhängig.

Immobilien sind eine relativ sichere Wertanlage, besser als Geld auf dem Konto oder eine mit Risiko behaftete Kapitalanlage. Unabhängig von der gegenwärtigen Immobilienblase unterliegen langfristig Immobilien einer Wertsteigerung. Den aktuellen Marktpreis der Immobilien und die regionale Entwicklung können am besten die örtlich ansässigen Immobilienfirmen einschätzen, wie z. B. eine Immobilienbewertung in Speyer oder in einer anderen Region.

Natürlich könnte auch ein Sachverständiger aus Hamburg oder München eine korrekte Bewertung durchführen. Er kennt allerdings nicht die Region. Sie müssten sehr viel zusätzliche Informationen einholen, die der örtlich ansässige Gutachter kennt. Um dies mit einem extremen Beispiel zu verdeutlichen. Zum Tag der Besichtigung des Einfamilienhauses am Rand eines Dorfes weht ein leichter Ostwind. Üblicherweise weht ein Westwind und in einer Entfernung von 500 m befindet sich ein größerer Schweinestall oder eine andere starke Geruchsquelle. Der örtlich ansässige Gutachter kennt das und berücksichtigt dies im Gutachten.

Was ist in der Immobilienbewertung nicht enthalten und ist beim Kauf ebenso wichtig!

Gerade beim Verkauf eines Grundstücks wird die Entfernung zur Kaufhalle, zur Kindertagesstätte, zum Arzt usw. angegeben. Es wird gerade im ländlichen Raum davon ausgegangen, dass die Familie mindestens ein Auto besitzt. Es gibt Gebiete, dort gibt es überhaupt keinen öffentlichen Nahverkehr mehr. Eine Information zu einer möglichen Hochwassergefährdung, Lärm durch eine in der Nähe befindliche stark befahrene Straße oder die gesundheitlichen Einflüsse (Infraschall) durch die Windkraftanlagen (bis 15 km) finden so gut wie keine Berücksichtigung. Ebenso wichtig ist der Nachbar bzw. das Nachbargrundstück.

Es empfiehlt sich immer, vor dem Kauf sich erst einmal beim Nachbarn vorzustellen und in Ruhe über alles zu sprechen. Bei dem Gespräch erfährt man alles, was wichtig ist und in keinem Expose steht. Für mich immer wieder eine architektonische Fehlleistung, das Schlafzimmer ist der kleinste kleine Raum im Dachgeschoss. Das Schlafzimmer muss ruhig, auch im Sommer ausreichend kühl und möglichst ein großes Raumvolumen haben. Im hohen Alter muss man sich über eine schmale Treppe bis zum Schlafzimmer schleppen. Ein Haus möchte man eigentlich immer bewohnen und nicht wegen einer Fehlplanung irgendwann verkaufen müssen.

Vor wenigen Tagen hatte ich zwei verschiedene Verkehrswertgutachten erhalten. Das eine besteht aus 25 und das andere aus 70 Seiten und das für sehr einfache kleine ältere Häuser. Bei letzterem Gutachten sind mehr als 50 % des Textes und der Berechnungen für den Käufer unwichtig. Mit der durchgeführten aufwendigen Berechnung wird die Schätzung auch nicht genauer. Die Restnutzung für das sehr alte, unbewohnbare Gebäude (kein Wasser, Strom und Gas) wird mit 25 Jahren angegeben. Bei so einem Denkfehler ist die gesamte Berechnung Makulatur, egal, was man zusammenrechnet.

Ingenieurbüro für Arbeitsgestaltung und Baubiologie Dipl.-Ing.oec., Ing. Peter Rauch Ph.D.