Die Ermittlung des Werts einer Immobilie ist für verschiedene Situationen von Bedeutung - nicht nur beim Verkauf oder Kauf eines Hauses, sondern beispielsweise auch bei Scheidungen, Schenkungen oder Erbschaften. Der Prozess der Immobilienbewertung ist äußerst komplex und berücksichtigt zahlreiche Aspekte, weshalb die Bewertung in jedem Fall von einem Fachmann erfolgen muss. Doch wie genau läuft eine Immobilienbewertung ab und welche Faktoren spielen dabei eine Rolle? Dieser Artikel beleuchtet den Ablauf einer Immobilienbewertung sowie die angewandten Bewertungsverfahren genauer.
Bei der Bewertung von Immobilien spielen eine Reihe verschiedener Faktoren eine Rolle, die in Kombination zur Gesamtbewertung beitragen: Dazu zählen allen voran die Lage, Größe, Ausstattung, Alter, Zustand und die Nachfrage nach ähnlichen Objekten.
Wer eine Wertermittlung für eine Immobilie benötigt, sollte einen zuverlässigen Immobiliensachverständigen konsultieren. Bei einer Immobilienbewertung vom Gutachter werden unterschiedliche Bewertungsverfahren angewendet, mit deren Hilfe der Wert der Immobilie maximal präzise bestimmt werden kann. Dabei kommen vor allem das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren zum Einsatz. Abhängig von der Art der Immobilie und den Gegebenheiten wählt der Gutachter das am besten geeignete Verfahren oder kombiniert mehrere, um eine möglichst genaue Wertermittlung vornehmen zu können. Dies ermöglicht eine fundierte Grundlage für Verkaufsentscheidungen, Investitionen oder andere immobilienbezogene Angelegenheiten.
Das Vergleichswertverfahren wird vor allem für die Wertermittlung von selbst genutzten Immobilien und Grundstücken verwendet. Im Gegensatz zu anderen Bewertungsmethoden berücksichtigt dieses Verfahren besonders die aktuelle Marktsituation sowie Faktoren wie Standort, Größe, Qualität, Zustand und Bauweise der Immobilie. Zusätzlich werden Ausrichtung, Gestaltung und Erschließungszustand des Grundstücks verglichen. Bei der Anwendung des Vergleichswertverfahrens zieht der Gutachter normalerweise anonymisierte Kaufdaten der Gutachterausschüsse heran, um das Objekt mit ähnlichen Immobilien vergleichen zu können. Ein Nachteil des Verfahrens: Sind keine passenden Vergleichsobjekte vorhanden, liefert das Verfahren möglicherweise kein zuverlässiges Ergebnis.
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich dann angewendet, wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt um vermietete Immobilien handelt. Ermittelt wird dabei der potenzielle Ertrag, den der Käufer aus dem Objekt erzielen kann. Vor allem Faktoren wie Grundstückswert, Liegenschaftszins und Mieteinnahmen werden bei der Berechnung des Ertragswerts berücksichtigt. Diese Methode eignet sich gut für vermietete Immobilien, da sie auf realen Einnahmen basiert - ein Nachteil ist jedoch, dass der Ertragswert stark vom Liegenschaftszins abhängt, für den nicht immer ausreichend Daten vorliegen.
Das Sachwertverfahren stellt eine etwas anspruchsvollere Methode zur Wertermittlung dar und wird hauptsächlich für selbst genutzte Immobilien verwendet. Hierbei wird der Gesamtwert des Objekts anhand des Grundstückswerts und des Gebäudesachwerts ermittelt: Faktoren wie Grundstückswert, Kosten für Anlagen und Qualität der Gebäudebauteile sind dabei zentrale Aspekte. Anhand dieser Elemente kann der Gutachter die Regelherstellungskosten des Objekts ermitteln, woraus wiederum der aktuelle Wert abgeleitet werden kann. Dieses Verfahren bietet eine präzise Wertermittlung, setzt jedoch das Vorhandensein entsprechender Daten voraus. Dies ist häufig nur bei modernen Häusern und Bauweisen, beispielsweise Passivhäusern, der Fall.
Wenn Sie Ihre eigene oder eine andere Immobilie bewerten lassen möchten, können Sie sich in der Regel an folgendem Ablauf orientieren:
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