Wer eine Mietwohnung verkauft oder finanziert, verlässt sich oft auf alte Grundrisse oder grobe Schätzungen. Eine falsche Fläche kann jedoch für Eigentümer und Mieter schwerwiegende rechtliche und finanzielle Folgen haben. Die richtige Ermittlung der Wohnfläche ist keine Formsache, sie ist die Basis aller Mietverträge, Kaufpreisverhandlungen, Nebenkostenabrechnungen und Bankfinanzierungen.
Falsche Flächenangaben sind einer der häufigsten Streitfälle im Mietrecht. Ein erheblicher Mangel liegt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH, Az. VIII ZR 44/03) vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vertraglich vereinbarten liegt. In diesen Fällen können Mieter die Miete mindern, sogar rückwirkend.
Für Vermieter heißt das: Eine zu hoch angesetzte Fläche kann nicht nur zu Mietminderungen führen, sondern auch geplante Mieterhöhungen kippen. Wer dagegen zu niedrig misst, verschenkt bei einem Verkauf bares Geld. Eine professionelle Wohnflächenberechnung schafft hier klare Verhältnisse und ist gerichtlich verwertbar, sollte es zum Streitfall kommen.
Banken verlangen zunehmend belastbare Nachweise zur Wohnfläche, wenn Sie ein Bauprojekt finanzieren. Gutachter orientieren sich dabei an anerkannten Normen und nicht an der Exposéangabe aus zweiter Hand.
In Deutschland gibt es zwei wesentliche Methoden, die Flächen ermitteln, die in ihren Anwendungsbereichen unterschiedlich sind.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist der gesetzliche Standard im Mietrecht, der für Wohnraum gilt. Hier wird festgelegt, wie Dachschrägen, Balkone und Nebenräume angerechnet werden. Flächen mit einer lichten Höhe unter einem Meter zählen gar nicht; zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Balkone und Terrassen fließen zu einem Viertel, im Ausnahmefall zur Hälfte, in die Berechnung ein. Die DIN 277 misst die Grundfläche dagegen nach Brutto-Grundriss und wird oft bei gewerblichen Objekten oder in Verkaufsgutachten verwendet. Sie führt in der Regel zu höheren Flächenwerten als die WoFlV, mit anderer Behandlung von Wandstärken und nicht beheizten Räumen. Welche Variante die richtige ist, hängt vom Zweck ab.
Die häufigsten Fehler bei der Wohnfläche ergeben sich nämlich nicht aus Schludrigkeit, sondern aus falscher Anwendung der Vorschriften. Dachschrägen werden vielfach zu 100 Prozent gerechnet, obwohl nur der Anteil mit hinreichender Stehhöhe zählt. Kellerräume, Abstellkammern außerhalb der Wohnung oder nicht beheizte Wintergärten gehören grundsätzlich nicht zur Wohnfläche nach WoFlV, werden aber regelmäßig mitgerechnet. Balkone werden in manchen Exposés zu 100 Prozent angegeben, wo doch die Verordnung eine anteilige Berücksichtigung vorschreibt. Solche Fehler wirken sich direkt auf Mietpreise, Nebenkosten und Verkaufswerte aus. Wer auf der Grundlage falscher Zahlen verhandelt, wird teure Nachbesserungen fürchten müssen.
An dieser Stelle erfolgt eine Ergänzung und es soll auf einen wichtigen Unterschied bei einer Wohnfläche bei einer Wohnung und einem Einfamilienhaus hingewiesen werden. Ein Einfamilienhaus hat ein Treppenhaus und 2 Flure. Das zählt alles zur Wohnfläche. Bei einer gleichen Flächenangabe hat eine Wohnung gegenüber einem Einfamilienhaus mehr Wohnraum (Zimmergröße).
Die Antwort ist einfach: bei fast jedem Immobiliengeschäft mit rechtlichen oder finanziellen Folgen. Im Verkauf sorgt eine richtige Berechnung der Wohnflächen nach WoFlV dafür, dass der Kaufpreis auf festem Boden steht und keine Gewährleistungsansprüche später herankommen. Bei der Vermietung braucht man sie für den rechtssicheren Mietvertrag und für korrekte Betriebskostenabrechnungen. Bei der Finanzierung verlangen Banken und Gutachter immer mehr normgerechte Nachweise, keine selbstgezeichneten Grundrisse.
Ein zertifizierter Sachverständiger oder Architekt kann die Kosten für die Wohnflächenberechnung von ein paar Hundert Euro gegen mögliche Verluste in vierstelliger oder fünfstelliger Höhe aufrechnen. Wer auf eigene Schätzungen verzichtet und die normgerechte Berechnung vorzieht, handelt nicht nur rechtssicher, sondern auch wirtschaftlich.
Im Ausland gibt es andere Regelungen für die Bestimmung der Wohnfläche, welche sich zum Teil stark von den deutschen Berechnungen unterscheiden. Dies ist dann wichtig, wenn Sie eine Immobilie im Ausland erwerben möchten. Nachfolgend werden als Beispiel die Immobilienmärkte in Rumänien und Bulgarien, aber auch Ungarn genannt. Hier steht nicht an erster Stelle die korrekten Unterlagen für eine Bank, was natürlich im gegebenen Fall wichtig ist, sondern ob das Haus bzw. die Wohnung auch die gewünschte Wohnfläche hat.
Über ein Portal, wie z. B. olx.ro (für Rumänien), können Sie eine Immobilie in Rumänien suchen und auswählen.
In Deutschland werden im Expose genau die nutzbaren Flächen einer Immobilie nach der Wohnflächenverordnung angegeben. In anderen Ländern erfolgt die Angabe der bebauten Grundfläche, also einschließlich der Außenwände und Zwischenwände, und nicht die Nutzfläche. Es werden aber auch Nebenräume hinzugezählt. Im Vergleich zu Deutschland erscheinen dann die Immobilien gleich groß oder sogar größer. In der Realität sind diese aber kleiner.
Erfolgt bei der Beschreibung im Expose einer Immobilie 100 qm, so liegt die nutzbare Wohnfläche abhängig von der Bauweise zwischen 10 bis 20 % kleiner. Auch haben wir die Erfahrung gemacht, dass einige Makler bzw. Verkäufer über ausreichende Fantasie über die reale Größe der angebotenen Immobilie haben. Hier soll ein Extremfall genannt werden. Wir hatten ein schön gelegenes Holzhaus in einem Bergtal bei Sighetu Marmatiei (Rumänien) angesehen. Nach der Beschreibung sollte dieses Haus 100 qm haben. Selbst nach der bebauten Grundfläche kamen keine 50 qm zusammen.
Es werden aber auch viele Immobilien angeboten, bei denen ein Grundflächenplan vorliegt und man die Raumaufteilung beurteilen kann. Bei Interesse sollte dies auf jeden Fall vor der Besichtigung angefordert werden. Neuere Einfamilienhäuser, z. B. in Rumänien, haben den heutigen Ansprüchen entsprechend eine gute Raumaufteilung, ältere Gebäude sind kleiner und erfüllten die früheren Ansprüche.
Es ist sehr wichtig, bereits beim Kauf einer gebrauchten Immobilie auf die gewünschte Größe zu achten. Auch in anderen Ländern sind bei einem Neubau oder Anbau Baugenehmigungen erforderlich, welche entweder nicht oder mit verhältnismäßig hohen Kosten verbunden sind.
In Bulgarien, Rumänien, aber auch in Ungarn hatten wir gesehen, dass bei einigen Gebäuden die Kellerräume (etwas unterhalb der Erdoberfläche) als Wohnraum genutzt werden. In diesen Ländern sind ausgebaute Dachgeschosse eher eine Seltenheit.
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