Für viele ist ein Eigenheim noch immer die sinnvollste Variante der Altersvorsorge. Der Traum von den eigenen vier Wänden scheitert jedoch oft am nötigen Kapital. Die derzeit günstigen Zinsen und Baukredite jedoch wecken bei vielen die Versuchung den Hauskauf, auch ohne Eigenkapital zu wagen. Grundsätzlich ist diese Option jedoch nicht jedem zu empfehlen. Was sollte man in diesem Zusammenhang beachten?
Durch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird eine Immobilie gänzlich per Kredit erworben. Lange Zeit war dies zumindest in Deutschland nicht möglich. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es mittlerweile aber durchaus möglich, die Baufinanzierung gänzlich ohne eigenes Kapital zu stemmen. Im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital ist sie jedoch wesentlich riskanter, dauert meist länger und kostet den Kreditnehmer unterm Strich mehr. Man unterscheidet bei dieser Kreditvariante zwischen der 100 % Finanzierung, bei welcher der Kaufpreis der Immobilie mit dem Kredit finanziert wird und der 110 % Finanzierung, bei der zudem alle anfallenden Nebenkosten über den Kredit finanziert werden.
Mit dem Kaufpreis allein ist es jedoch nicht getan, zusätzlich kommen bei einem Immobilienerwerb Grunderwerbssteuer, Notarkosten, ggf. eine Maklerprovision sowie Nebenkosten hinzu. Je weniger Eigenkapital zur Verfügung steht, desto genauer prüfen die Banken die finanzielle Situation.
Angesichts steigender Mietpreise und dem historisch niedrigen Leitzins der EZB, erscheint die Möglichkeit, die monatlichen Mietkosten besser in Eigentum zu investieren verlockend. Auch, wenn Eigenkapital in jedem Fall einen Vorteil darstellt, unbedingt notwendig ist es nicht für eine Immobilienfinanzierung. Viele Banken finanzieren auch den vollen Kaufpreis einer Immobilie, da diese im Zweifel als Sicherheit für die Bank dient. Diese Art der Finanzierung wird auch als Vollfinanzierung bezeichnet. Ganz ohne Bedingungen lassen sich die meisten Banken jedoch nicht auf eine solche Finanzierung ein, in den meisten Fällen muss das Einkommen der kaufwilligen, potenziellen Immobilienbesitzer stimmen.
Um eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zu wagen, sollten die Grundvoraussetzungen möglichst gut sein. Dazu gehört zunächst einmal, möglichst schuldenfrei zu sein. Jeder weitere zu tilgende Kredit - etwa für ein Auto, schwächt die eigene finanzielle Leistung und erschwert es Kreditgeber zu überzeugen. Weiterhin ist ein sicheres und möglichst hohes Einkommen vorteilhaft, wenn es um eine Vollfinanzierung geht. Je höher das Einkommen, desto kürzer kann auch die Kaufzeit des Kredits gewählt werden und die Gesamtkosten des Kredits möglichst niedrig gehalten werden. Die Gesamtbelastung des Immobilienkredits sollte 40 % des monatlichen Nettoeinkommens nicht übersteigen.
Ein weiterer entscheidender Faktor für die Bank ist der Zustand der jeweiligen Immobilie. Gut erhaltene Objekte in bevorzugter Lage lassen Banken einer Vollfinanzierung eher Zustimmen als baufällige Objekte in weniger beliebten Lagen. Somit können also auch Zustand und Lage der Immobilie ausschlaggebend für die Finanzierung sein.
Neben den Risiken, die ein Kredit immer birgt, können bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital unerwartete Kostenfallen auftreten, die es zu berücksichtigen gilt. Wenn es dazu kommt, dass das Darlehen nicht mehr bedient werden kann, kann die Bank das Haus verkaufen, um sich vor Verlusten zu schützen. Der Restbetrag muss selbstverständlich weiter getilgt werden und das ohne die Immobilie in der Hand. Im schlimmsten Fall kann aus einer solchen Situation eine Privatinsolvenz entstehen.
Ein Kreditausfall kann schnell auftreten, etwa bei plötzlich eintretender Krankheit oder bei einem Jobverlust. Auch veränderte Lebensumstände, wie etwa Familiennachwuchs können dazu führen, dass die laufenden Kreditraten nicht mehr bedient werden können. Daher ist es bei einer Vollfinanzierung umso wichtiger, im Vorfeld genau zu planen und möglichst alle Risikoaspekte mit in die Planung einzubeziehen.
Dass Risiken bestehen, sollte einen nicht grundsätzlich von einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital abhalten. Die persönliche finanzielle Situation muss für die nächsten Jahrzehnte möglichst abgesichert sein, dann macht sich ein Immobilienerwerb auf diese Art durchaus bezahlt. Die Suche nach einem Kreditgeber ist jedoch deutlich komplexer als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital, gerade dann, wenn man unterschiedliche Anbieter untereinander vergleicht. An einem persönlichen Beratungsgespräch kommt man in den seltensten Fällen umher, hier muss dann die gesamte finanzielle Situation offengelegt werden. Grundsätzlich lassen sich Banken eher auf eine 100 % Finanzierung, als auf eine 110 % Finanzierung ein. Weiterführende Informationen zum Thema findet man unter https://hauskaufenohneeigenkapital.de/.
Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie muss also nicht zwangsläufig an fehlendem Eigenkapital scheitern. Je besser die persönliche Bonität und finanzielle Situation, desto höher sind die Chancen, eine Bank auch von einer Vollfinanzierung zu überzeugen. Zustand und Lage des Objekts sind weiterhin entscheidend für den Erfolg der Kreditbewilligung. Ein Vergleich unterschiedlicher Kreditgeber kann helfen, den unter den gegebenen Voraussetzungen günstigsten Kredit zu finden.
Achtung: Die gegenwärtigen Möglichkeiten und Formen der Immobilienfinanzierung wird es in der Zukunft nicht mehr geben. Beachten Sie dies bei Ihrer persönlichen Planung.
Mit jeder Kreditaufnahme begabt/begibt man sich nicht nur in die Abhängigkeit von der Bank, sondern vom jeweils herrschenden System!
Bei einer Kreditaufnahme veranlasst der Notar die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt. Die Grundschuld wird in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Ist der Immobilienkredit zurückgezahlt, so wird von der Bank eine Löschungsbewilligung angefordert. Der Notar veranlasst die Löschung der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Gleichzeitig ist das Original des Darlehnsvertrages (eine Urkunde) von der Bank zurückzufordern! Das ist sehr wichtig!
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