Augen auf beim Immobilienkauf!

Älteres Lehmhaus bei Leipzig

Beim Kauf einer Wohnung geht es naturgemäß um viel Geld, meist um mehre Hunderttausend Euro, bei großen Häusern können sich die Summen im sechsstelligen Bereich bewegen. Die meisten Käufer werden kein zweites Mal in ihrem Leben eine derart hohe Investition tätigen. Deshalb sollten Sie sich möglichst umfassend über das potenzielle Kaufobjekt informieren. Angesichts der Tragweite eines solchen Kaufs ist dafür natürlich ein gewisser Zeitaufwand erforderlich, den Sie jedoch in Kauf nehmen sollten. Analog sollte man sich aber auch beim Verkauf einer Immobilie Zeit nehmen und bestimmte Regeln beachten. Das betrifft gerade private Verkäufer, damit es hinterher keine Streitigkeiten mit dem Käufer gibt.

Da gegenwärtig weltweit das Kriegsrecht bzw. Ausnahmezustände, z. B. das SHAEFGesetz, gelten, hat dies auch territorial unterschiedliche Auswirkungen auf die rechtliche Situation beim Erwerb, z. B. von Immobilien (Besitz, Eigentum oder nichts von beiden). Erkundigen Sie sich also vor dem Kauf genau zur aktuellen Rechtssituation.

Mein Büro hatte bisher viele Anfragen gerade nach dem Kauf einer älteren Immobilie bekommen, zum Beispiel: "Was soll ich jetzt machen? Mit dem Schaden haben wir beim Kauf nicht gerechnet. Was mache ich nun mit dem Echten Hausschwamm im Haus?"

Hier unsere Ratschläge:

Es klingt einfach. Das Grundstück, die Umgebung und das Objekt müssen Ihnen gefallen. Die Lager und die Größe des Objektes müssen Ihren Ansprüchen und dem Zweck genügen. Der Zustand des Hauses, der Preis und die Ausstattung müssen stimmen und die Kosten für erforderliche Sanierungsmaßnahmen dürfen nicht den Kaufpreis eines vergleichbaren Hauses übersteigen.
Haben Sie passende Objekte gefunden, dann sollten Sie auf jeden Fall sich ganz in Ruhe die neue Gegend persönlich ansehen. Fotos und Beschreibungen müssen nicht die Realität widerspiegeln. Sie zeigen weder die Verkehrsanbindung, den Nachbarn, eine medizinische Betreuung, Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Flug- oder Straßenlärm noch kleine Mücken von der nahen Sumpfwiese, die zu einer Plage werden können. Diese wichtigen und praktischen Informationen gelten nicht nur für die Immobiliensuche in Deutschland.
Bei selbst genutztem Wohneigentum sollten Sie mit möglichst vielen Hausbewohnern und Nachbarn sprechen, da diese die Immobilie mit allen Vorzügen und Mängeln meist am besten kennen. Oft sind Mieter und Eigentümer sehr hilfsbereit und auskunftsfreudig. Erkundigen Sie sich vor allem nach möglichen Lärmquellen, da dies später ein zentrales Ärgernis sein kann.
Bei selbst genutztem Wohneigentum prüfen sie, ob es bereits eine Wohneigentümergemeinschaft gibt. Sie sollten die Versammlungsprotokolle einsehen und den Verlauf mehrerer Jahre auf etwaige Probleme in der Gemeinschaft, Differenzen zwischen den Eigentümern und der Hausverwaltung und bekannte Schwachstellen in der Bausubstanz untersuchen.
Das Hauptrisiko liegt in der Qualität der Immobilie. Gerade wenn bei Altbauten die bisherigen Mietwohnungen zu Wohneigentum umgewandelt werden, sollte ein ausführlicher Rundgang vom Keller bis unters Dach in Begleitung eines sachverständigen Gutachters durchgeführt werden. Wichtig sind die Bauunterlagen und Fachgutachten, die während der Sanierung erstellt wurden, einzusehen.
Erst danach sollte man sich zum Kauf entschließen. Diese Investition lohnt sich, kann sich doch gerade die noch so preisgünstige Wohnung - selbst wenn sie frisch saniert aussieht - als Fass ohne Boden erweisen. Denn der Eigentümer ist nicht nur für seine eigene Wohnung zuständig, sondern übernimmt auch anteilig die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums wie Treppenhaus, Hof, Dach oder Garten.
Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, sollte sich nach Kredite oder andere Belastungen aus den letzten Instandsetzungen von Dach, Fassade, Treppenhaus oder Heizung und noch ausstehenden Reparaturen erkundigen.
Bei einer gebrauchten Immobilie steht oft die Frage, wie hoch sind die Instandsetzung oder Umbaukosten, die zusätzlich zum Anschaffungspreis kommen. Diese Kosten hängen von der möglichen Eigenleistung ab und auch von der Zeitspanne, bis alle fertig sein soll. Hier empfehlen sich, eine Prioritätenliste und ein Zeitplan zu erstellen. Unter Altbaukosten können Sie die erforderlichen Sanierungsarbeiten zusammenstellen und auch berechnen. So haben Sie einen groben Überblick zu den die anfallenden Kosten.
Kaufverträge, wie "gesehen und gekauft" sind grundsätzlich abzulehnen. Lassen Sie sich im Kaufvertrag vom Verkäufer bestätigen, dass ihm keine Schäden durch Holz zerstörende Insekten oder Pilze bekannt sind. Wenn er dies nicht macht, so Finger weg vom Immobilienkauf. (2002 wurde ich mit mehr als 10 Fällen konfrontiert, wo die Freude kurz nach dem Kauf des Hauses/Eigentumswohnung durch einen verdeckten Befall durch den Echten Hausschwamm getrübt wurde. Langjährige Rechtsprozesse mit zum Teil erheblichen Sanierungskosten waren die Folge.)
Bevor man eine Immobilie kauft, möchte man auch genau wissen, welche wirtschaftlichen Verwertungsmöglichkeiten bestehen. Gibt es ein Mietspiegel von der Wohngegend, so kann man auf der Grundlage des durchschnittlichen Mietpreises einen Überblick erhalten. Sinnvoll ist auch der Blick in den Immobilienteil der örtlichen Tageszeitung: Dort können Sie sehen, wie hoch die Mieten für vergleichbare Objekte sind. Das kann dann als Grundlage für die Höhe des Kaufpreises dienen. Wir selbst machen es so, dass wir zu einer interessanten Wohngegend fahren und uns viel Zeit bei der Besichtigung nehmen. Auf diese Weise bekommen wir viele Informationen, die weder in einem Immobilienkatalog stehen noch von einem Makler genannt werden. Je umfangreicher das Informationsangebot ist, so klarer werden Ihre Vorstellungen.
Vielleicht sind die Immobilienpreise in Ihrer näheren Umgebung günstiger als bei Ihrem gegenwärtigen Wohnort. In diesem Fall sollten Sie aber auch die zusätzlich anfallenden Fahrtkosten zur Arbeitsstelle, zum Arzt, Kindergarten oder zum Supermarkt berücksichtigen. Wir selbst legen viel Wert darauf, dass sich alles in der Nähe befindet. Oder es muss gut durch öffentliche Verkehrsmittel erreichbar sein. Gerade bei der Bewertung der Wirtschafts- und Infrastruktur der jeweiligen Stadt sollte man nicht so kurzfristig denken. Was könnte in 10 Jahren sein? In jedem Lebensabschnitt gibt es andere Wertvorstellungen. Ein 30-jähriger denkt eher an die Gründung einer Familie mit Kindern. Dagegen möchte ein 60-jähriger mehr Ruhe. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, dann sollte diese auch wieder verkauf bar sein. Zum Beispiel, wenn Sie an einem anderen Ort Arbeit finden oder sich die Familiensituation ändert. Der Verkauf ist in einigen Fällen auch nur mit einem Verlust möglich. Aber dieser sollte in dieser Situation finanziell verkraftbar sein. In einem Tool können Sie überschlagsmäßig eine Berechnung der Finanzierung von Wohneigentum durchführen und unterschiedliche Varianten ausprobieren.
Bevor man sich für Wohneigentum entscheidet, dann sollte man noch einen interessanten Beitrag lesen: Ist Kaufen wirklich billiger als Mieten?