Welche Erschließungskosten fallen beim Grundstückskauf an?

Erschließungsanlagen, für die Beitragspflicht besteht, sind:

die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze;
Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete. Das sind öffentliche Straßen, die selbst nicht zum Anbau bestimmt, aber zur Erschließung der Baugebiete notwendig sind;
Parkflächen und Grünanlagen;
Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der Erschließungsanlagen sind.

Die Beitragspflicht ist eine öffentliche Last, die im Grundbuch nicht vermerkt wird. Die Höhe der Erschließungsbeiträge erfährt man durch eine schriftliche Anfrage bei der zuständigen Gemeinde.

Nicht zu den Erschließungsanlagen gehören dagegen, z.B. die Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser. Diese Anschlusskosten werden von den Energieanbietern gesondert in Rechnung gestellt.

Auch diese Anschlusskosten müssen im Finanzierungsplan berücksichtigt werden.

Nichtöffentliche Erschließungskosten

Hierzu gehören die Kosten für Verkehrsflächen und technische Anlagen, die ohne öffentlich-rechtliche Verpflichtung mit dem Ziel der Übertragung in den Gebrauch der Allgemeinheit hergestellt werden.

Weitere Kostenbegriffe

Zum Thema Erschließungskosten wurde durch das MDR - Escher am 10.01.2001 eine Sendung ausgestrahlt.

Nach der Wiedervereinigung wurden in den neuen Bundesländern viele Straßenanlagen erneuert. An diesen Straßenbaumaßnahmen mussten sich die Grundstückseigentümer mit Eigenheim häufig mit Beiträgen an die Kommune beteiligen. Zusätzlich vielen weitere Kosten für die Wasserwerke und die Abwasserzweckverbände an.
Diese finanzielle Beteiligung wurde mit der Wertsteigerung der anliegenden Grundstücke begründet, welche sie durch die neuen Straßen und Abwasseranlagen bekamen. Meistens hatten sich jedoch die Stadt- oder Gemeindeverwaltungen für kostenintensivere Formen des Ausbaus oder der Erschließung entschieden. Die betroffenen Bürger wurden in die Entscheidung nicht einbezogen. Der Ausbau einer bereits vorhandenen Anlage verursacht weniger Kosten als eine Neuerschließung. Je höher die Kosten liegen, um so höher sind auch die Beiträge der Haus- oder Grundstückseigentümer.

War die Straßenanlage bereits zu DDR-Zeiten erschlossen, so wäre in diesem Fall eine erneute teure Erschließung nicht notwendig. Ob einer Erschließung erforderlich war, hängt von vielen Kriterien ab, z. B. war eine Straßenbeleuchtung oder eine Entwässerung vorhanden. Dies ließ sich in nicht immer ohne Rechtsbeistand klären.

Durch den § 242 Absatz 9 des Baugesetzbuchs (BauGB) sollen Bürger in den neuen Bundesländern vor teueren Neuerschließungen von in der DDR bereits erschlossenen Anlagen geschützt werden. Darin heißt es:
"Für Erschließungsanlagen oder Teile von Erschließungsanlagen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts bereits hergestellt worden sind, kann nach diesem Gesetz ein Erschließungsbeitrag nicht erhoben werden. ... Leistungen, die Beitragspflichtige für die Herstellung von Erschließungsanlagen oder Teilen von Erschließungsanlagen erbracht haben, sind auf den Erschließungsbeitrag anzurechnen. Die Landesregierungen werden ermächtigt, bei Bedarf Überleitungsregelungen durch Rechtsverordnung zu treffen."

Tipps beim Streit mit der Verwaltungsbehörde

In den Bekanntmachungen (Amtsblätter) der Stadt- und Gemeindeverwaltungen werden häufig geplante Baumaßnahmen angekündigt. Ist man betroffen, so kann man rechtzeitig darauf reagieren.
Erhält man Bescheide zur Beitrags- oder Vorschusszahlung für die Erschließung bzw. den Straßenbau, so kann unter Einhaltung der Fristen Widerspruch eingelegen.
Da es in der Regel um richtig viel Geld geht, sollte ein Fachanwalt beauftragt werden. Sinnvoll sind Prozessgemeinschaften, was für den einzelnen Grundstückseigentümer preisgünstiger wird.
Es existieren vereinzelt Ausbau- bzw. Erschließungsbeitragssatzungen, die den Bürger stärker in die Entscheidung einbeziehen, ob ein Bau durchgeführt wird oder nicht.
Prüfen Sie, ob durch den Grundstückseigentümer bestimmte Eigenleistungen erbracht werden können.

Quelle: Die Macht der Behörden - wie man Bürger für dumm verkauft, des MDR, www.mdr.de/escher/ Sendedatum: 10.Januar 2001, 20.15 Uhr