In diesem Beitrag sollen ausgewählte Unterschiede zwischen einem privaten Garten und einem Vereinsgarten betrachtet werden. Der Vereinsgarten dient sowohl zur Erholung, der Pflege der Gemeinschaft und natürlich für die gärtnerische Tätigkeit. Das gemeinschaftliche Handeln eines Vereins ist in der Satzung geregelt, welche die Rahmenbedingungen vorgibt. Wer lieber für sich selbst entscheiden möchte, sollte daher ein privates Grundstück bewirtschaften.
Zunächst soll kurz auf die rechtlichen Grundlagen eingegangen werden. Nach wie vor gilt in Deutschland das Besatzungsrecht. Ein Deutscher kann nur Besitzer, aber nicht Eigentümer werden, siehe hier. Die ist sowohl in den Fahrzeugbrief für den Pkw, aber auch im Notarvertrag (fehlende korrekte Unterschrift) beim Erwerb einer Immobilie erkennbar. Wenn Sie ein Grundstück kaufen, werden Sie trotzdem kein Eigentümer.
Im Kleingartenverein wird man jedoch auch nur Unterpächter einer Parzelle. Alle "Gesetze", Vorschriften und Verordnungen dienen nicht dem Menschen, sie schränken massiv seinen freien Willen ein. Verstöße dagegen werden "bestraft"! Natürlich sind auf ein Minimum reduzierte Regeln sinnvoll, wie zur Gefahrenabwehr oder der freie Wille des Pächters des Nachbargartens bzw. der Gemeinschaft soll möglichst nicht eingeschränkt werden.
Gegenwärtig gelten zum Beispiel nachfolgende Regelwerke:
Wer halbwegs in Ruhe sein Garten nutzen möchte, sollte sich mehr oder weniger nach den Vorschriften richten. Z. B. möchte man auf dem eigenen Grundstück eine Selbstverständlichkeit, wie einen eigenen Brunnen bauen oder einen älteren wieder aktivieren, muss eine Genehmigung bei der zuständigen örtlichen Behörde (untere Wasserbehörde) eingeholt werden. Im Landschaftsschutzgebiet gelten weitere Vorschriften. Beim Vereinsgarten bedarf es zusätzlich eine Zustimmung durch den Vorstand.
Vor jeder Änderung auf dem privaten Grundstück ist sich zu erkundigen, ob dies genehmigungsfrei ist oder eine Baugenehmigung erforderlich ist.
Gegenwärtig bildet das Bundeskleingartengesetz die Basis für die Nutzung eines Kleingartens. Die Gartenvereine sind in einem territorialen Verband organisiert. Aber auch spezielle Reglungen vom Bundesland können noch einmal hinzukommen. Für Mitglieder des Kleingartenvereins gelten die Satzung und eventuelle zusätzliche Reglungen, welche durch die Mitgliederversammlung beschlossen werden. Wichtig ist zu erfahren, wie der Vorstand diese Reglungen auslegt!
Der eingetragene Kleingartenverein muss ganz bestimmte Auflagen erfüllen, um sich nicht der Gefahr des Verlierens der Gemeinnützigkeit auszusetzen. Daher sind Mindestanforderungen z. B. an die Gartenfläche für Gemüse und Obst zu erfüllen, keine Naturkräuter und sicherlich ist auch keine richtige Permakultur im Kleingarten möglich. Verliert der Kleingarten e. V. wegen Verstöße gegen das Bundeskleingartengesetz und andere Reglungen der Stadt bzw. Gemeinde seine Gemeinnützigkeit (bei intensiver Suche immer möglich), so verliert er als Pächter alle seine Vorteile. Da wir dies aus einem anderen Land kennen, standen kurze Zeit später auf dem ehemaligen Pachtgelände an dieser Stelle Hochhäuser. Die Pächter wurden für ihre Bebauung nicht entschädigt. Aus diesem Grund sollten sich die Pächter und Vereinsmitglieder im Interesse der Gemeinschaft an alle Reglungen halten, damit nicht die gesamte oder Teilflächen der Pachtfläche durch den Verpächter (Gemeinde oder Stadt) gekündigt werden.
Auch bei Pachtgärten in Kleingartenverein ist für das Gebäude/Laube auf der gepachteten Parzelle eine Grunderwerbssteuer zu zahlen. Dem Finanzamt ist der Kaufvertrag vorzulegen. Es betrifft nur das Gebäude/Laube, daher ist im Kaufvertrag extra der Kaufpreis für die Laube auszuweisen. "Denn nach § 2(2) GrEStG sind Gebäude auf fremden Boden Grundstücken gleichgestellt, der Wert 2500 Euro kommt dann durch § 3(1) GrEStG zustande." (Erklärung hierzu im Gartenforum.) Der Freibetrag für diese Steuer liegt bei 2500 Euro pro Person, § 3 Nr. 1 GrEStG.
Auf dem Gebiet der neuen Bundesländer gelten abweichende Reglungen, wenn die Gärten bereits vor 1990 bestanden. Das betrifft speziell die Laubengröße, welche unter anderem größer als 24 qm und auch die Pachtfläche größer als 400 qm sein können. Die Vereinsgärten dienen nicht als Wohnort, also auch nicht für die Übernachtung. Wer am Wochenende im Garten im Sommer übernachten möchte, sollte vor dem Abschließen des Pachtvertrages sich erkunden, ob es im Gartenverein geduldet wird. Dagegen ist eine Übernachtung in einer Datsche auch auf einem gepachteten Grundstück oder im privaten Garten möglich. Bei einer Datsche können unter Umständen Zweitwohnsteuer anfallen, wenn diese als Wohnsitz genutzt werden.
Bei einem privaten Garten bzw. Grundstück zur Erholung muss man sich auch selbst um die Einhaltung und die Einholung von Genehmigungen, z. B. zur Errichtung eines Gartenhauses, kümmern. Ist man in einem Kleingartenverein e. V. organisiert, so sind viele Sachen viel einfacher geregelt und man braucht selbst nicht zu den Behörden. Das ist natürlich immer abhängig davon, was man möchte und wie man den Garten nutzen möchte. Der weitere Vorteil eines Kleingartens ist, abgesehen von den gegenwärtigen Spekulationen (welche eigentlichen nicht geduldet werden sollten) ist dieser viel billiger als der Erwerb eines eigenen Flurstücks, welche zu einem ausgewiesenen Datschengebiet gehört. Es fallen Notargebühren und Gebühren beim Liegenschaftsamt an. Wenn man wegen eines Umzugs den Vereinsgarten nicht mehr benötigt, so wird man diesen relativ einfach wieder los. Bei einem guten Verein wird die Gemeinschaft gefördert, es erfolgt somit auch eine Unterstützung durch Gartenfreunde statt.
Der Besitzer des Flurstücks, in der Regel die Gemeinde, schließt mit dem Gartenverein einen Pachtvertrag ab. Das Vereinsmitglied und Pächter schießt mit dem Gartenverein ein Unterpachtvertrag ab. Erwirbt man einen Garten, so kauft man das Gehölz, Büsche und die Gartenlaube und die anderen baulichen Anlagen. Der neue Pächter der Parzelle braucht die vorhandene Bebauung auf dem Grundstück nicht übernehmen.
In der Praxis wird dies aber gemacht, da der alte Pächter etwas von seinem Aufwand wieder zurückhaben möchte. Kommt es aus irgendeinem Grund zu einer fristlosen Kündigung des Pachtvertrages, so ist es für den Pächter sehr schwer eine Entschädigung für die Bebauung (Laube, gepflasterte Wege, Terrassen, Gartenteiche usw.) einzufordern. Es können Auflagen vorhanden sein, wo der Pächter nach Beendigung des Pachtvertrages auf seine Kosten den ursprünglichen Zustand des Pachtgeländes wieder herstellen muss. Es ist daher sehr wichtig, vor dem Erwerb eines Pachtgeländes, egal ob Kleingarten oder Datsche, genau alle Dokumente, wie z. B. Satzungen und die vereinsinternen Reglungen, in Ruhe zu prüfen und eventuell noch einmal nachfragen.
Der neue Pächter wählt das Grundstück nach bestimmten Kriterien aus und die Qualität der Laube spielt dabei eine wichtige Rolle. Er kauft daher die Bebauung, einschließlich der Bepflanzung. Ein Gartengutachten hilft bei der Preisfindung des Sachwertes. Bei einem Verkehrswertgutachten wird dagegen mit dem Ertragswertverfahren der Marktwert des Grundstücks geschätzt.
Empfehlung: Ein Garten gestaltet man für sich bei Einhaltung der "geltenden Gesetze" und Vorschriften. Man sollte also auch wissen, dass ein Teil des Geldes, was in diesen Garten für die Gartenhaus, Terrasse Wegpflaster usw. hineingesteckt wurde, nicht wieder zurückkommt. (Unter normalen Bedingungen gilt das auch für jedes Einfamilienhaus.)
Es ist immer sinnvoll, die Bebauung zweckentsprechend zu gestalten. Eine Luxuslaube bedeutet bei einer späteren Beendigung des Pachtvertrages ein Verlust. Ein großer Goldfischteich oder eine aufgestellte Kinderrutsche, Sandkasten usw. muss der Nachpächter nicht unbedingt wollen. Das Gleiche gilt auch für Tujas, Nadelgehölze und andere Gehölze, welche nicht typisch für einen Kleingarten sind. Nach neusten Reglungen müssen vor dem Wechsel des Pächters die nicht typischen Gehölze aus dem Garten entfernt werden. Darauf müssen die jeweiligen Vorstände der Kleingartenvereine vor dem Abschluss neuer Pachtverträge achten.
Mit der Aufnahme als Vereinsmitglied schließt man ein Unterpachtvertrag mit dem Verein für eine bestimmte Parzelle ab. Die Parzelle hat man sich vorher natürlich ausgewählt. Anschließend kann man vom Vorpächter die Gartenlaube, andere Bebauung und die Pflanzen abkaufen. Für die Pflege des gemeinschaftlichen Besitzes sind meistens etwa 10 Std. pro Jahr zu erbringen.
Bei einem privaten Grundstück zur Erholung ist ein Notarvertrag erforderlich. Es fallen Notarkosten und für die Eintragung in das Grundbuch an. Für Erholungsflächen fallen in diesem Fall keine Grunderwerbssteuer an. Die Gemeinde muss auch bestätigen, dass sie dieses Flurstück künftig nicht benötigen, z. B. Straßenbau, es wird ein Bestandteil eines Bebauungsplans. Mit diesen organisatorischen und verwaltungstechnischen Maßnahmen dauert es eine Weile.
Es ist nicht möglich eine Datsche anzusehen und mit dem bisherigen Besitzer einen formlosen Kaufvertrag abzuschließen und ihm Geld in die Hand drücken, wie es z. B. bei einem Autokauf erfolgt. Der Kaufpreis ist dann fällig, wenn nach dem Notarvertrag die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist.
Dagegen erfolgen die Übernahme und die Abgabe eines Vereinsgartens sehr schnell und relativ unkompliziert.
Da in Deutschland die Deutschen nach wie vor kein Eigentum erwerben dürfen, wird man auch nur Besitzer, analog, wie beim Pachtvertrag, nur dass man zusätzliche Kosten für den Erwerb hat. Dafür braucht man sich nicht nach den Vorgaben einer Vereinssatzung zu richten. Muss dagegen persönlich mit den Behörden alle mit dem Besitz des Grundstücks verbundenen Verpflichtungen selbst regeln.
Möchten man eine Laube auf einem privaten Grundstück errichten, so ist dies vorher mit der zuständigen örtlichen Baubehörde abzustimmen. In den Bundesländern gibt es unterschiedliche Reglung bis, zu welcher Größe ein kleines Gebäude auf dem Grundstück genehmigungsfrei errichtet werden darf. Für ein Gebäude, welches etwas größer als ein Geräteschuppen ausfällt, ist das Stellen eines Bauantrages und die Einreichung von Bauunterlagen unter Umständen erforderlich.
Vor jeder geplanten Baumaßnahme (Anbau oder Änderung), ist das zuständige Bauordnungsamt zu konsultieren. Beim Kauf müssen die Dokumente mit der tatsächlichen Bebauung überprüft werden. Es besteht auch die Möglichkeit, dass die vorhandene Bebauung ein Schwarzbau ist bzw. Teile davon nicht mit den Eintragungen in den Bauunterlagen übereinstimmen. Auf der Grundstücksfläche für Freizeit und Erholung ist die Wahrscheinlichkeit einer zusätzlichen Bebauung, z. B. eine Garage, höher als auf einem ausgewiesenen Baugrundstück.
So sehen die Russen den deutschen Kleingarten.
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