An dieser Stelle können nur ausgewählte Punkte angesprochen werden, welche bei einer Investition in eine Immobilie in der Ukraine zu berücksichtigen sind. In einem früheren Beitrag zu Immobilienkauf in Bulgarien hatten wir die besonderen Bedingungen genannt, wo der Verkäufer bis zu einem Jahr nach dem Verkauf die Immobilie wieder zurück verlangen kann. Pech hat man dann, wenn man bereits viel Geld für die Sanierung in diese Immobilie investiert hat. Da in Bulgarien zwar juristisch aber nicht in der Praxis die Ausländer gegenüber der einheimischen Bevölkerung gleichgestellt sind, kann man hier neben dem erheblichen Ärger auch mit finanziellen Verlusten rechnen.
In der Ukraine erfolgt dagegen der Kauf einer Immobilie korrekt. Es werden korrekte Dokumente erstellt. Es bestehen lediglich für den Kauf für landwirtschaftliche Flächen für Ausländer Beschränkungen. Eine rechtlich optimale Kaufmöglichkeit ist der Erwerb einer neuen Immobilie direkt vom Bauträger. Hier sollte man jedoch überprüfen, wie lange dieser bereits auf dem Markt ist. Behilflich sind auch Foren, wo Sie viele Informationen zu den erstellten Immobilien erhalten. Bekannt ist, dass die neuen Immobilien viele Mängel aufweisen. Andererseits sind aber alle Bauteile neu.
Der Verkauf erfolgt wie in Deutschland über einen Notar. Allerdings sollte man vorher die Dokumente durch einen für Immobilien spezialisierten Anwalt prüfen lassen, ob nicht noch Rechte andere Personen bestehen, z. B. von den Kindern oder geschiedenen Ehegatten. Als Ausländer mit legalem Wohnsitz in der Ukraine können Sie eine Immobilie kaufen. Hierzu benötigen Sie nur den Reisepass, welcher übersetzt und diese Übersetzung legalisiert wird. Weiterhin benötigen Sie eine Identifikationsnummer von der regionale STI oder STA. Falls erforderlich - ist eine Zustimmung des Ehepartners erforderlich, wenn die Immobilie aus gemeinsamen Mitteln des Paares erworben werden soll. Weitere Informationen erhalten Sie unter juridicheskij-supermarket.ua
Die Maklerkosten liegen zwischen 2-6 %. Der Notar kostet 1% der Kaufsumme und ein relativ geringer Zusatzpreis für die Zertifizierung von Verträgen und die Erstellung von Auszügen aus verschiedenen Registern. Die zusätzlichen Gebühren für Notare können sehr unterschiedlich sein.
Wenn die Vertragspartner, Käufer und Verkäufer alle vorläufigen Punkte vereinbart haben, wie die Prüfung der Dokumente für das Objekt, so werden die Verträge vorbereitet und mit dem Notar abgestimmt und es wird das Datum der Transaktion festlegt. An diesem Tag treffen sich alle Parteien bei einem Notar: Käufer, Verkäufer, Makler und Anwälte. Der Makler stellt sicher, dass die Transaktion stattgefunden hat, und bekommt seine Provision, die Anwälte stellen sicher, dass alle Dokumente den zuvor vereinbarten Immobilienobjekt entsprechen. Der Käufer überweist den vereinbartem Betrag an den Verkäufer. Auf der Grundlage dieser Unterlagen erfolgt durch den Notar die Registrierung des Eigentums des Käufers.
Auf Mieteinnahmen sind 20% Steuern zu zahlen. Mehrheitlich werden die Wohnungen an "Verwandte oder Freunde vorübergehend" vermietet. Aus diesem Grund ist nicht bekannt, ob der Erhaltungsaufwand, Kreditzinsen usw., wie in Deutschland, steuerlich gelten gemacht werden können.
Im ländlichen Raum kann man bereits ab 8 bis 10 Tausend Euro ein altes Haus mit Grundstück kaufen. Der überwiegende Preis liegt etwa 30 bis 40000 Dollar. Hier sind zum Teil recht ordentliche Grundstücke dabei. Nach europäischen Standard sanierte Gebäude kann man aber auch zwischen 60.000 Dollar bis ... kaufen. Oft klafft hier die Preisvorstellung des Verkäufers sehr von Markt ab. Diese Objekte werden über viele Jahre verkauft, bis dann der Preis den Vorstellungen der Käufer entspricht. Vorwiegend werden auch heute die Immobilien noch in bar bezahlt.
Nur sehr zögerlich bildet sich ein realer Marktpreis, analog wie in Westeuropa. Ist z. B. in Kiew der Marktpreis an Mietpreis gekoppelt, welcher von der jeweiligen Lage bestimmt wird. Bevorzugt sind Wohngebiete in der Nähe einer Metrostation. Aus meiner Sicht treffen hier andere Bewertungsrichtlinien als in Deutschland zu.
Gegenwärtig liegen die überwiegenden Preise für eine Einraumwohnung (Zimmer, Küche und Bad) bzw. eine Zweiraumwohnung (gr. und kl. Zimmer, Bad und Küche) etwa ab 30 bis 50 Tausend Dollar. (Vor 2014 lagen die Preise etwa doppelt so hoch.)
Bei sanierten Wohnungen wird optischer Luxus und in vielen Fällen auch die Wohnungseinrichtung verkauft. Bei einem Bad und bei Küchenmöbel ist das akzeptabel.
Wie bereits gesagt, gibt es noch keinen durchgängigen Marktpreis für Immobilien, daher kann für die gleiche Wohnung ein sehr unterschiedlicher Preis gefordert werden. Am günstigsten kauft man direkt vom Bauträger, welcher bereits viele Jahre am Markt ist. Gegenwärtig liegt der Preis für eine Einraumwohnung, welche noch errichtet wird, ab ca. 27.000 Euro. Der Rohbau muss dann selbst durchgeführt werden. Die Preise für Arbeitsleistungen liegen zwischen 5 bis 7 Dollar/m2 Wohnfläche plus die Materialkosten. Die Baumaterialien kosten eben so viel wie in Westeuropa. Dies ist erkennbar, dass es keinen Preisunterschied zur "Provinz" gibt. So werden vergleichbare Immobilien in Uschgorod oder die kleiner Stadt Chust (Transkarpatien) für den gleichen Preis wie in Kiew eine Millionenstadt gehandelt. Dagegen kann man in Städten etwa 100 km von Kiew entfernt sanierte Häuser bereits für 8000 Dollar kaufen. Für den gleichen Preis bekommt man in Transkarpatien (Grenze zu Rumänien und Ungarn) ein Grundstück mit einem Abbruchhaus.
In Kiew liegen gegenwärtig die durchschnittlichen Mietkosten für Einraumwohnungen zwischen 5500 bis 7000 Griwna, abhängig von Stadtbezirk. Es werden aber auch Mieten von über 10.000 Griwna erzielt, was fasst 400 Euro entspricht. Ich bin nicht überzeugt, dass bei dem im Verhältnis niedrigen durchschnittlichen Einkommen sich längere Zeit diese Mieteinnahmen langfristig erzielen lassen. Ein Investitionsrücklauf von 15 Jahren ist nur schwer zu erwirtschaften. Natürlich ist bei entsprechender Lage und Vermietung an ein Business eine hohe Rendite möglich.
Offiziell werden optimistische Wirtschaftsdaten für die Ukraine ausgewiesen. Die Praxis zeigt aber etwas anderes. Suchten bisher ein großer Teil der Ukrainer in Kiew Arbeit, so suchen auch aus Kiew immer mehr Ukrainer in Tschechien, Polen oder in Russland eine Arbeit.
In Kiew werden weiterhin sehr viele neue Wohnhäuser gebaut, nach meinem Eindruck sogar viel mehr als noch vor 10 Jahren. Vergleichbare hohe Mieteinnahmen, wie sie vor 2014 erzielt wurden, werden sicherlich in den nächsten Jahren nicht zu erwarten sein. Der starke Anstieg der Kommunalkosten gerade in den letzten Jahren macht einen großen Teil der Wohnkosten aus. Daher ist es nicht sinnvoll, die Mieten überzogen hoch zu gestalten, es sei, man sucht aller paar Wochen einen neuen Mieter.
Ältere Wohnungen haben den gleichen Preis wie neue Wohnungen. (Wir gehen davon aus, dass die Verkäufer vom Verkaufserlös eine neue Wohnung kaufen möchten.) Die Gebäudehülle der älteren Wohngebäude ist so weit in Ordnung, allerdings erfolgte während der bisherigen Standzeit so gut wie keine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Wohnungen befinden sich im privaten Besitz. Der äußere Gebäudeteil, wie das Dach, Treppenhaus, zentrale Wasserleitungen oder Gasleitungen sich in kommunaler Verwaltung befindet. Bei den Eigentumswohnungen in Deutschland gibt es Gemeinschaftseigentum, wie Balkons, Fenster, Fassade usw. In der Eigentümerversammlung wird bestimmt ob z. B. ein Balkon verglast oder nicht verglast aussehen soll.
In der Ukraine bestimmt der Wohnungseigentümer selbst über das Aussehen der Fenster und der Balkone, da dies sein Eigentum ist. Von einigen Wohnungseigentümern werden auch die Fassaden ihrer Wohnungen gedämmt, was bauphysikalisch vollkommener Unsinn ist (entweder alles oder nichts.) Ob es zulässig ist, kann hier nicht beantwortet werden. Es wird aber überall gemacht.
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