Die Entscheidung zwischen Abriss und Sanierung eines Altbaus kann eine komplexe und kostspielige Frage darstellen. In den meisten Fällen erweist sich eine durchdachte Altbausanierung als die wirtschaftlichere Wahl. Ein Abriss mit anschließendem Neubau kann nicht nur 20-30% teurer sein, sondern auch mehr Zeit in Anspruch nehmen. Im Vergleich dazu bietet die Sanierung des Altbaus zahlreiche Vorteile, sowohl in Bezug auf Kosten als auch auf Nachhaltigkeit.
Der Erhalt der bestehenden Bausubstanz schont wertvolle Ressourcen und leistet einen wichtigen Beitrag zum Umweltschutz. Altbauten zeichnen sich oft durch besondere Merkmale aus, wie hohe Decken, massive Wände und einzigartige Grundrisse, die in modernen Neubauten nur schwer nachzubilden wären. Eine sorgfältige Sanierung ermöglicht es, diese Besonderheiten zu bewahren und gleichzeitig moderne Standards zu integrieren. Die folgenden Abschnitte liefern die passenden Tipps für Projekte dieser Art.
Seit 2024 gelten verschärfte Sanierungspflicht-Bestimmungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für Altbaueigentümer. Besonders betroffen sind alle Personen, die einen Altbau gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben. Nach dem Einzug bleibt eine Frist von zwei Jahren, um bestimmte Sanierungsmaßnahmen umzusetzen. Diese Sanierungspflicht umfasst hauptsächlich die Dämmung der obersten Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden und den Austausch veralteter Heizungsanlagen. Experten für Bausanierung in Berlin und anderen Großstädten kennen die Vorgaben der lokalen Bauvorschriften.
Verstöße gegen die Sanierungspflicht können zu Bußgeldern bis zu 50.000 Euro nach GEG führen. Daher ist es ratsam, frühzeitig einen Sanierungsplan zu erstellen und die erforderlichen Maßnahmen systematisch anzugehen.
Die Kosten einer kompletten Altbausanierung variieren stark je nach Umfang und Zustand des Gebäudes. Realistisch ist es, 400 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu veranschlagen.
Diese Unterschiede entstehen durch verschiedene Sanierungsstandards und regionale Preisunterschiede zwischen Stadt und Land. Die wichtigsten Kostenfaktoren im Überblick:
Eine detaillierte Kostenplanung sollte zusätzlich eine Sicherheitsreserve von 10 bis 20 Prozent für unvorhergesehene Ausgaben einkalkulieren. Besonders bei älteren Gebäuden können versteckte Mängel die ursprüngliche Kalkulation überschreiten.
Die energetische Sanierung bildet das Herzstück jeder modernen Altbausanierung. Eine effektive Wärmedämmung reduziert nicht nur die Heizkosten, sondern verbessert auch den Wohnkomfort erheblich.
Dabei kommen verschiedene Dämmmaterialien zum Einsatz:Ergänzend zur Dämmung stellt die Heizungsmodernisierung den zweiten wichtigen Baustein dar. Moderne Wärmepumpen, Brennwerttechnik (hocheffiziente Gasheizungen) oder Pelletheizungen ersetzen veraltete Öl- oder Gasheizungen. Besonders effizient ist die Kombination aus verbesserter Dämmung und erneuerbaren Energien. Durch eine fachgerechte energetische Sanierung lassen sich die Heizkosten um 50 bis 70 Prozent senken.
Denkmalschutz und Genehmigungsverfahren sind zwei wesentliche Aspekte bei der Altbausanierung, die nicht unbeachtet bleiben dürfen. Denkmalgeschützte Altbauten unterliegen besonderen Auflagen, die bei der Planung berücksichtigt werden müssen.
Jegliche Veränderungen an der Fassade, den Fenstern oder der Dachform bedürfen der Genehmigung durch die Denkmalschutzbehörde. Diese Vorschriften können die Sanierungskosten erheblich erhöhen, da häufig teure Spezialmaterialien und traditionelle Handwerkstechniken erforderlich sind.
Andererseits bieten sich durch den Denkmalschutz auch zusätzliche Fördermöglichkeiten, die den finanziellen Aufwand teilweise ausgleichen können.Auch bei nicht denkmalgeschützten Gebäuden ist es wichtig, die notwendigen Genehmigungsverfahren zu beachten. Dazu zählen unter anderem Bauanträge für strukturelle Veränderungen, Genehmigungen für Dachausbauten und Bewilligungen für Anbauten. Eine frühzeitige Abstimmung mit den zuständigen Behörden hilft, Verzögerungen und unvorhergesehene Mehrkosten zu vermeiden.
Verschiedene staatliche Fördermöglichkeiten unterstützen Altbausanierungen finanziell. Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für energetische Sanierungen. Besonders attraktiv sind die Programme "Energieeffizient Sanieren" mit bis zu 48.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit.
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert den Austausch alter Heizungen durch erneuerbare Energien mit bis zu 70 Prozent der Investitionskosten. Auch Länder und Kommunen bieten eigene Programme an, die mit Bundesmitteln kombiniert werden können.
Wichtig ist die rechtzeitige Antragstellung vor Baubeginn. Eine professionelle Beratung hilft dabei, alle verfügbaren Fördermittel optimal zu nutzen und die Sanierungskosten zu minimieren.
Auch für seniorengerechtes Wohnen gibt es gezielte Fördermöglichkeiten, die finanzielle Unterstützung bieten. Besonders im Rahmen von Umbaumaßnahmen, die barrierefreies Wohnen ermöglichen, gewähren staatliche Stellen wie die KfW Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite. Diese Förderprogramme helfen, den Umbau altersgerecht zu gestalten, die Basis für die Pflege mehrerer Generationen zu schaffen und gleichzeitig die Lebensqualität zu erhöhen.
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