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Warum verkaufen sich in Mitteldeutschland die Immobilien so schlecht?

Wohnhaus
Wohnhaus in Sachsen

Die Arbeitsweise der Makler in der Ukraine
Die Immobiliensuche in Transkarpatien
Warum beschreiben die deutschen Makler nicht das, was Sie verkaufen möchten?
Welche wichtigen Informationen benötigen Sie vor der Besichtigung einer Immobilie?
Vor dem Hauskauf eine Strategie und ein Konzept entwickeln
Beispiele für unpassende Beschreibungen der zu verkaufenden Immobilien

Die eigene Immobilien als Haus oder als Wohnung haben in den verschiedenen Ländern eine unterschiedliche Bedeutung und Funktion. Zum Beispiel in Rumänien beträgt der Anteil an eigenen Immobilien 96,1 Prozent und in Deutschland nur 52,5 Prozent. Auf die historische Entwicklung soll hier nicht weiter eingegangen werden. Abgesehen von Ausnahmen, haben die Immobilien in den Ländern mit hohem Anteil an privaten Immobilienbesitz (Rumänien, Ungarn, Slowakei, Litauen oder Kroatien) für die Mehrheit der Eigentümer keinen mittelbaren Statuscharakter, sondern sind gewöhnliche Gebrauchsgegenstände.

Dies verhält sich in Deutschland anders. Hier dient die Immobilie als Investitionsanlage und zur finanzellen Entlastung im Rentenalter. Dies lässt sich ganz einfach an der Nutzung des Grundstücks erkennen. Hatten die Siedlungshäuser in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderst bis in die 60iger Jahre noch Nutzgärten, so kann man auf den winzigen Grundstücken der modernen Stadthäuser kaum noch ein Fahrrad abstellen oder ein Liegestuhl aufstellen.

Die Aussage, dass wegen der hohen Kosten für das neue Haus die Grundstücke so klein sein müssen, ist schlicht weg falsch. Das trifft für sehr gute Wohnlagen und vor allem in Stadtzentren zu. Dies soll mit einem kleinen Beispiel in Leipzig (Mitteldeutschland) beschrieben werden. Die Kosten sollen für die Grundstücksfläche von 260 qm mit 100 Euro/qm und des Stadthauses mit etwa 250.000 Euro betragen. Die Kosten für den Boden betragen damit 10 % der Anschaffungskosten. In den letzten Jahren wurde der Standard immer weiter nach oben geschoben. Statt für 2000 Euro/qm Wohnfläche kann ohne wesentliche Abstriche auch für 1000 Euro/qm gebaut werden. Liegen die Baukosten für 114 qm Wohnfläche bei 1200 Euro und das Grundstück ist nicht 260, sondern 500 qm groß, so würde das Grundstück weniger als 200.000 Euro kosten. Es liegt also nicht mittelbar an den Bodenpreisen, sondern an der Funktion der Immobilie, welche sie erfüllen muss. Man spricht in Deutschland von "Betongold" und in anderen Ländern von einem Wohnhaus.

Mit dem eigenen angesparten Vermögen ist der Kauf einer Immobilie nicht zu bewerkstelligen, dafür werden Bankkredite benötigt. Und genau dieser Punkt erschwert den Kauf und den Verkauf von Immobilien in Deutschland. Sicherlich ist die Vergangenheit mit den verschiedenen Finanzierungsmodellen, Ansparen, Bausparverträge, Lebensversicherung usw. mit dafür verantwortlich. Des weiteren ist in den letzten Jahrzenten die Schere zwischen Einkommen und Immobilienpreise immer weiter auseinandergegangen. Dies ist auch verantwortlich für die gegenwärtige Immobilienblase. Steigende Immobilienpreise wirken sich auf die Höhe der Mieten aus. Natürlich wirken hier auch das Angebot und die Nachfrage, welche in Ballungszentrum anders sind als im ländlichen Raum. Es gibt aber noch viele andere Faktoren, welche sich nicht gerade positiv auf den Kauf bzw. Verkauf auswirken. Wir vergleichen einmal mit den Erfahrungen und den Informationen aus den beiden Ländern Ukraine und Tunesien.

Baugrundstück auf Djerba
Besichtigung eines Baugrundstücks auf Djerba

Die Immobilienmakler

In der Regel kauft man in seinem Leben nur einmal eine Immobilie. Dementsprechend verfügt man auch nicht über die entsprechende Erfahrung und wendet sich vertauensvoll an den Experten, einen Immobilienmakler. Ein Immobilienmakler ist ein erlaubnispflichtiges Gewerbe nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung. Für Ausübung seiner Tätigkeit benötigt er keinen Sachkundenachweis.Dementsprechend habe wir in Deutschland mehrheitlich Makler kennengelernt, welche in einem anderen Beruf erfolgreicher wären.

Egal welche Immobilienanzeige man sich ansieht, es wird nur sehr wenig zur Immobilie beschrieben, oft auch falsch und der Makler hat selbst nur wenig Kenntnisse zum Umfeld. Die Finanzierung einer Immobilie ist schon wichtig, aber wenn man als "Neuer" in der Nachbarschaft nicht akzeptiert wird. Oder die nächste Kaufhalle befindet 12 km entfernt und ist nur über eine sehr schmale Straße erreichbar. Das erfordert neben einem Auto auch noch gute Fahrkenntnisse. Je besser im Vorfeld alle Frage geklärt werden, um so größer ist auch Vertragsabschluss. Es spart für alle Beteiligten Zeit, wenn lediglich, wie bei einem Museum, Rundgänge organisiert werden.

Der Makler muss ein Vertrauensverhältnis zwischen dem Verkäufer und Käufer herstellen. Die Deutschen handeln auch nicht wegen der Höhe des Kaufpreises. Beim Autokauf oder in den großen Mediamärkten ist dies durchaus möglich. Statt dessen wir später ganz heimlich noch etwas nachgeschoben, dann, wenn man denkt, der Käufer hat angebissen. Hier muss man konsequent sein und mit einem klaren Nein die Verkaufverhandlungen abbrechen. Einen guten Makler erkennt man daran, er versteht sich als Dienstleister und arbeitet zur Zufriedenheit beider Seiten.

Eine bessere Lösung ist die Immobilie selbst zu verkaufen, was aber nicht ganz einfach ist. Man braucht einen Marktpreis und beschreibt wahrheitsmäßig die Immobilie und die Umgebung so gut wie möglich. Bilder oder auch Videos vermitteln einen guten Eindruck.

Der Vergleich, wie in anderen Ländern Immobilien verkauft werden

Wir haben in Tunesien (Djerba), in der Ukraine und im Mitteldeutschland in den Bundesländern, Thüringen, Sachsen und Sachsen-Anhalt den Verkauf von Immobilien persönlich beobachten dürfen. In mehreren Artikeln erfolgt die Beschreibung wie der Verkauf einer Immobilien in Tunesien erfolgt und was dabei zu beachten ist. Die konstruktive Ausführung der Wohngebäude ist bauphysikalisch sehr unterschiedlich. Auch ist die räumliche Gestaltung wegen des wärmeren Klimas und einer anderen Wohnkultur anders. Die Europäer versucht man natürlich erst einmal über den Tisch zu ziehen, und die teuersten Grundstücke zu verkaufen. Die Deutschen gelten im Ausland generell als reich. Mehr hierzu können Sie im Artikel zum Hauskauf auf Djerba erfahren.

Vor 23 Jahren hatte meine ehemalige Firma interessante Immobilien in Kusadasi (Türkei) vermittelt. Das Preisleitungsverhältnis gegenüber den Immobilien in Spanien war einfach super. Der Erwerb war sehr einfach mit ordentlichen Grundbucheintrag usw. In der Zwischenzeit hat sich jedoch sehr viel verändert, sodass wir hierzu keine Aussage mehr treffen können.

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