Inhalt in diesem Artikel
Was ist billiger, ein Haus kaufen oder mieten?
Immobilien als Wertanlage
Die eigene Immobilie
Den Hauskauf richtig vorbereiten
Der Unterschied beim Hausbau und einer Haussanierung und was ist zu beachten?
Der Hauskauf und die Kreditfinanzierung
Wie erfolgt eine Wertminderung Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung?
Die Wohnungsmiete
Die Entwicklung der Immobilienpreise
Ausgewählte Gesetze und Steuern
Einen passenden Sachverständigen in Ihrer Umgebung finden
Immobiliensuche oder Immobilienverkauf
Immer noch wird beim Kauf einer Immobilie vorwiegend an eine Kapitalanlage (Sachanlage) gedacht. Es muss unterschieden werden zwischen einem Investitionsobjekt zur Kapitalanlage, zur Rentenabsicherung usw. oder die selbst genutzte Wohnung bzw. Haus in dem die Familie glücklich und gesund wohnen kann. Letztes eignet sich nur in wenigen Fällen als Investitionsobjekt, es ist ein individueller Luxus.
Laut dem großen Immobilienportal www.immobilienscout24.de steigen die Immobilienpreise im Jahresvergleich 2022. Man braucht sich nur die gegenwärtige globale wirtschaftliche und politische Entwicklung ansehen. Eine Immobilie kauft man nicht für ein oder zwei Jahre, sondern muss die langfristige Entwicklung des Marktes über mehrere Jahre betrachten und da sehen die Prognosen eher sehr düster aus.
In diesem Artikel werden auch Zahlen aus vergangenen Jahren genannt. Damit kann die Entwicklung der Immobilienpreise beurteilt werden. Interessant ist, dass in Sachsen im Oktober 2023 für einige Wohnungen die angebotenen Mietpreise um 17 bzw. bis 35 % reduziert wurden, entnommen aus www.immobilienscout24.de.
Ergänzend noch ein Beispiel. Der Kaufpreis und die Sanierungskosten der älteren Mehrfamilienhäuser in Leipzig vor ca. 25 Jahren betrugen etwa 1000 Euro/m2 und kosten jetzt ca. 3000 Euro/m2 (2023). Bis auf ein paar Schönheitsreparaturen unterliegen diese Immobilien einer altersbedingten Wertminderung...
Es gibt sehr unterschiedliche Auffassungen, wie hoch der Anteil nichtmenschliche Wesen ist, welche keine Seele haben, Bioroboter, Klone u. a., welche unter uns leben. Es können 35 oder 66 % sein. Wichtig ist, dass mit der immer mehr zunehmenden Schwingungserhöhung sich dieser Teil der Bevölkerung nicht mehr wohlfühlt und Gaja in Zukunft verlassen wird. Auch bei dem gegenwärtigen Wohnungsmangel in Deutschland wird bald ein großes Angebot an leer stehenden Wohnungen und Häuser entstehen. Hinzu kommt die gezielte Deindustrialisierung in Deutschland. Auf die Marktmechanismen brauch an dieser Stelle nicht hingewiesen werden. Gegenwärtig eine Immobilie kaufen macht daher nur dann Sinn, wenn man wirklich keine Wohnung hat.
Sehr wichtig ist zu beachten, im ersten Quartal 2024 mussten 630 Bauunternehmen Insolvenz anmelden, was ein Anstieg von 18,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Für die Bauherrn bedeutet dies ein Risiko, eine längere Bauverzögerung oder die Immobilie wird nicht fertiggestellten. Besonders kritisch wird es, wenn der Anteil der Fremdfinanzierung sehr hoch ist.
Eine Immobilie besteht aus zwei Teilen, einmal das Gebäude und der Grund und Boden. In die Errichtung des Gebäudes und in die Erschließung des Grundstücks ist ein Wert eingetragen. Anders verhält es sich mit der Grundstücksfläche. Das ist ein Stück der Erdoberfläche und kann weder gekauft noch verkauft werden. Der Eigentümer ist und bleibt immer die Erde selbst. Man kann das Grundstück nur besitzen. Mit dem Erwerb einer Immobilie kann man nur den Besitz der Grundstücksfläche erwerben. In der Vergangenheit konnte niemand mit dem wirklichen Eigentümer einen Vertrag abschließen. Einer unserer Vorfahren hat 4 oder mehr Zweige oder Steine genommen und die Fläche markiert, welche er in Besitz genommen hat. Später wurde diese besessene Fläche verkauft. Die Juristen sprechen von Hehlerei. In dem Artikel Grunderwerbssteuer und Grundsteuer, Eigentum und Besitz - zum Nachdenken! wird ausführlicher darauf eingegangen.
In den vielen Artikeln in dieser Kategorie Immobilien ist der Unterschied zwischen Eigentum und Besitz zu beachten.
Gegenwärtig gelten weltweit das Kriegsrecht bzw. Ausnahmezustände.
Deutsch ist seit März 2020 militärisch besetzt und seit 3.4.20 ist die Regierung (Verwaltung) der BRiD abgesetzt.
Es gelten die S.H.A.E.F.-Gesetze. Nach diesen Militärgesetzen ist der Erwerb einer Immobilie in Deutsch nicht möglich. (Nach meiner Empfindung wird der persönliche Erwerb für die Familie zur Eigennutzung sicherlich keine Probleme bereiten, auch wenn der Notar zur Ausübung seiner Funktion nicht berechtigt ist, da er sicherlich über keine Alliierte Tageszulassung verfügt.)
Es ist zu beachten, jedes Haus hat eine Seele! Das ist etwas, was die Bänker und Immobilienmakler nicht verstehen. Nicht um sonst gab es früher die richtigen Richtfeste, ein Dank für die Hilfe und die Liebe, welche durch die Erbauer in das neue Haus einfloß.
Interessant sind gegenwärtige Einschätzungen von Experten, nach deren Prognose die Preise des Immobilienmarktes bis 2060 steigen. Sie berücksichtigen nicht die gegenwärtige Lage, welche direkte Folgen auf die Bevölkerungsstruktur berücksichtigt.
Nach Immowelt vom Mai 2022 stagnieren oder sinken die Kaufpreise voraussichtlich bis Ende des Jahres in 10 von 14 Großstädten, wie z. B. in Leipzig mit -4 % oder Berlin mit -3 %. Ursachen sind die Inflation, die steigende Zinsen für das Baudarlehn und die gegenwärtige wirtschaftliche und politische Situation in Europa. (Der Immobilienboom endet) Ich persönlich halte diese Einschätzung für sehr optimistisch, da einmal die Schere zwischen Herstellungskosten und Marktpreis viel zu groß ist und lediglich die mögliche Entwicklung in Deutschland, aber nicht die globalen Situationen berücksichtigt werden.
Bereits im April 2020 lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen im München bei 8000 Euro (Preispitze mit 9.670 Euro 2022) und in Frankfurt bei 5800 Euro mit leichtem Anstieg gegenüber dem Februar.[2] Nach wie vor gibt es preistreibende als auch preissenkende Faktoren, wie Niedrigzinsen, niedrigere Gehälter, Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit oder Veränderung der Wirtschaftsstruktur. Aufgrund der Coronakrise hat das Suchvolumen nach Häusern auf dem Land deutlich zugenommen.[2] Im Münchner Umland sind die durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter etwa 2000 Euro niedriger. In der Dortmunder Altstadt und in Hamburg liegen die Immobilienpreise bis 8000 Euro/qm. Nach wie vor zählt auch Düsseldorf zu den beliebtesten Städten für Immobilienkäufer.
Vielleicht sind die Preise in München-Schwabing so hoch, weil dort noch keine gesundheitsschädigenden Windkraftmaschinen aufgestellt wurden. Ich denke nur an die relativ niedrigen Immobilienpreise in Sachsen-Anhalt, wo die Windkraftmaschinen wie Pilze nach einem feuchtwarmen Sommerregen aus der Erde wachsen.
Der gegenwärtige Immobilienmarkt hat sich von den in der Vergangenheit üblichen Marktmechanismen "Angebot und Nachfrage" abgekoppelt. In überwiegenden Fällen entspricht der Kaufpreis einer Immobilie nicht dem tatsächlichen Wert. Die Baukosten lagen vor einigen Jahren bei 2000 Euro/qm, je nach Standort und Ausstattung können die Herstellungskosten vielleicht bis 3000 Euro/qm betragen. Der Gewinn liegt somit zwischen 4000 bis 5000 Euro/qm oder es wurde eine Innenausstattung mit selten Edelhölzern mit Plattgoldverzierungen eingebaut. Es gibt natürlich auch andere Möglichkeit, wie z. B. den Berliner Flughafen, wenn alles dreimal gebaut werden muss.
Im Frühjahr 2022 ist der Kaufrausch an Immobilien trotz Preisanstieg weiter angestiegen und wächst Regional auch 2024 noch an. Jetzt braucht man nur überlegen, warum Immobilien verkauft werden. Es ist sicherlich besser jetzt zu verkaufen und auf den möglichen zusätzlich Gewinn zu verzichten, als nach dem Platzen der Immobilienblase nur noch einen Bruchteil des heutigen Verkaufspreises zu bekommen. Vergleicht man die Immobilienangebote auf den deutschen Immobilienportalen, so fällt auf, die Preise für ältere gebrauchte Häuser incl. Grundstück haben jetzt annähernd den gleichen Preis, wie das Angebot für ein Neubau durch die Hausbaufirmen.
Nach den erheblichen Baupreiserhöhungen in den letzten beiden Jahren (2020-21) zwischen 50 bis 100% kommt es 2022 und in den Folgejahren nach Einschätzung von Branchenverbänden wegen Materialmangel und den Folgen durch Corona-Pandemie und der Sanktionen weiter zu einem rasanten Anstieg der Baukosten. Für Baufirmen und Handwerker werden Bauleistungen unkalkulierbar. Wohnungsgesellschaften und Investoren im Immobilienbereich werden daher ihre geplanten Bauaktivitäten in die Zukunft verschieben, was in naher Gegenwart zu erheblichen Einbrüchen im Neubau und auch bei der Sanierung der Bestandsimmobilien führen wird. Die teilweise örtliche Wohnungsknappheit wird sich weiter zuspitzen, was sich auf den Miet- und den Immobilienpreis weiter auswirkt.
Der Erwerb von sanierungsbedürftigen Immobilien wird das Finanzierungsrisiko weiter erhöhen. Neben den Erwerbskosten dieser älteren Immobilien wurden in der Vergangenheit die zusätzlich erforderlichen Sanierungskosten unterschätzt, was die vielen teilweise begonnenen Sanierungen der zum Kauf angebotenen Immobilien zeigen. Die Materialknappheit und -verteuerungen machen den Erwerb einer sanierungsbedürftigen Immobilie zu einem nicht kalkulierten Risiko.
Der Kauf einer selbst genutzten Immobilie sollte gegenwärtig nur dann erfolgen, wenn kein Wohnraum (auch zur Miete) vorhanden ist. Es sollten auch keine Kredite zum Kauf genutzt werden, da man sich dann in die bedingungslose Abhängigkeit der Banken begibt. In Deutschland ist dieser Ratschlag schwer zu befolgen, da niemand 250 oder 500 Tausend Euro so nebenbei auf der Kante hat. Daher werden auf dieser Webseite auch verschiedene Finanzierungsmöglichkeit vorgestellt.
Es gibt auch eine alternative Option, die Nutzung eines Teilverkaufs der Immobilie. Für den Käufer hat es den Vorteil, dass er nicht sofort oder überhaupt keine Fremdfinanzierung benötigt. Für den Verkäufer hat es den Vorteil, dass er ein Teil seines Sachvermögens in Form von Geld erhält, aber gleichzeitig ein Wohnrecht behält. Oft können größerer Einfamilienhäuser im fortgeschrittenem Alter nicht mehr allein bewirtschaftet werden. Ein Teil der Wohnfläche wird nicht mehr benötigt. Jüngere Leute kommen so zu Immobilienbesitz und helfen bei Bedarf der älteren Person. Die ältere Person braucht ihr vertrautes Heim nicht zu verlassen. Es gibt noch viele andere Vorteile für beide Seiten.
Niemand kann genau abschätzen, wie die großen strukturellen und wirtschaftlichen Veränderung in den nächsten Monaten aussehen. Mit großer Sicherheit werden sich diese von den bisher kannten Strukturen unterscheiden. Daher sollte in dieser schwierigen Zeit jeder selbst verantwortungsvoll für sich und seine Familie eine richtige Entscheidung auch bezüglich Immobilien finden.
Bei diesen hohen Mietpreisen und dem knappen Angebot an Wohnungen kommt es auf eine gute Vorbereitung bei der Wohnungssuche an. Immer öfter wird eine Schufa Selbstauskunft für die Vermieter benötigt. Was Sie alles zu beachten haben, erfahren sie in diesem Artikel zur Selbstauskunft.
Ein Zurück zur alten Normalität wird es nicht mehr geben. Wie die neuen Situationen zu bewältigen sind, muss jeder selbst entscheiden. Mit Sicherheit kommen noch viele weitere große Veränderung auf uns zu, welche bereits seit 2012 erfolgen. Das sind Prozesse, welche zeitlich nicht bestimmbar sind.
Mit dem Rückgang der durchschnittlichen Kaufkraft erfolgt auch langfristig ein Rückgang der Nachfrage nach Immobilien. Prognose sagen, dass in den nächsten 2 bis 3 Jahren in Deutschland eine sehr hohe Arbeitslosigkeit entstehen wird.
Wer für sich eine Wohnung bzw. Haus kaufen möchte, kann dies machen, egal welche Prognosen zu erwarten sind. Er muss ja irgendwo wohnen. Dagegen muss eine Investition in Immobilien nicht unbedingt sinnvoll sein. Aus meiner Sicht wird es wieder zurück zu einer ländlichen Besiedlung gehen.
In Kiew (3 Mill. Metropole in Ukraine) ist dieser Trend sehr deutlich zu erkennen. Hier haben viele der Bewohner der Stadt noch neben ihrer Eigentumswohnung auch eine Datsche in der Umgebung. Die Krise hat dazu geführt, dass eine sehr hohe Nachfrage entstand. Die Bewohner haben die eingeschränkte Bewegungsfreiheit der Wohnungen erkannt und ihren Hauptwohnsitz aufs Land verlagert. (Datsche: richtiges Wohnhaus, wo man das ganze Jahr wohnen kann, mit großem Garten zum Pflanzen von Obst und Gemüse.) Dieser Trend wirkt sich auf den gesamten Immobilienmarkt in Städten aus. Auch wegen der laufenden Wohnkostenkosten sinkt die Nachfrage nach größeren Wohnungen. In Deutschland ist dieser Trend eher sehr verhalten.
Gegenwärtige sind ebenso folgende ausgewählte Trends auf dem Immobilienmarkt zu beobachten:
Beim gegenwärtigen Stand ist anzunehmen, dass weitestgehend alle Fördermöglichkeiten ruhen werden. Bei einer gewünschten Einführung des Lastenausgleichs werden die finanziellen Belastungen der Haushalte zusätzlich stark ansteigen. Die Liquidität unter den Selbstständigen und bei den Haushalten, welche sich nur in der Zeit der Niedrigzinsphase eine Immobilie anschaffen konnten, ist stark gefährdet. Es wird zu einem erhöhten Immobilienangebot durch Notverkäufe kommen. Solange sich die Wirtschaft in der Talsohle befindet und eine vollkommen andere Wirtschaftsstruktur entsteht, werden die Immobilienpreise ein niedriges Preisniveau annehmen. Versuchen Sie daher Ihre Liquidität (Zahlungsfähigkeit) so gut wie möglich zu erhalten, einmal auf alles nicht zum Leben notwendige zu verzichten und den Konsum auf den Bedarf ausrichten. Der Verkauf der Immobilie in dieser Zeit bedeutet nicht nur einen erheblichen finanziellen Verlust. Wenn das verloren geht, wofür Sie Ihr Leben hart gearbeitet haben, das wiegt viel schwerer.
Das bisherige spekulative Finanzsystem wird durch ein neues wertdeckendes dienstleistendes Bankensystem abgelöst. Fast alle Immobilien in Deutsch sind an ein Förderprogramm oder an Kredite gebunden. Dies muss alles neu geregelt werden und an die individuelle Situation angepasst werden. Gerade auch in der Baubranche sind künftig umfangreiche Veränderungen an die Wohn- und Arbeitsanforderungen (Homeoffice) zu erwarten, was wieder zu einem großen Bedarf an dezentralisierten Siedlung führen wird. Ein Familienhaus mit Garten zur Erholung, Freizeit und mit der Möglichkeit des individuellen Anbaus an Lebensmitteln bzw. Familienlandsitz. Es wird weiterhin Städte geben, aber mit einer anderen Struktur und andern Aufgaben. Diese Entwicklung ist abhängig von der Wiedererlangung der Souveränität der Nationalstaaten.
Die Dynamik des Booms am deutschen Immobilienmarkt 2019 weiter zu. Der Makler-Verband IVD hat ermittelte, dass sich der Preisanstieg für Immobilien in den 370 größten Städten in Deutschland im ersten Halbjahr 2016 mit im Schnitt über 6 Prozent zu nahm. 2015 waren die Preise um 5 Prozent angestiegen. Das waren aber nur Durchschnittswerte! In den Großstädten steigen die Preise viel rasanter an. Z. B. stiegen die Preise in den letzten 5 Jahren für Wohnungen in Hamburg um 43 Prozent, für Wohnungen in Stuttgart um 58 Prozent und Wohnungen in München um 76 Prozent. In diesem Artikel sind die aktuell höchsten Quadratmeterpreise in Deutschland für 2019 zusammengefasste.
Für diese spekulative Entwicklung der Preise für ein Haus sind die sinkenden Zinsen und die damit fehlenden rentablen Anlagemöglichkeiten verantwortlich. Man hofft, mit diesen Anlageformen noch eine Rendite zu erzielen. Die Schere zwischen Immobilienpreise und Einkommen geht immer weiter auseinander. Der Normalverdiener kann sich normal immer weniger ein Haus leisten.
Trotzdem wurden mehr als in den letzten Jahrzehnten 2018 285.900 neue Wohnungen fertiggestellt. In den kommenden Jahren soll die Fertigstellung neuer Wohnungen auf 400.000 pro Jahr steigen.
Künftig soll die Anwendung des Baugebots für die Kommunen erleichtert werden, so nach einer Empfehlung der Baukommission. [1] Dies wird sich künftig in die Richtung bewegen, dass der Eigentümer unbebaute Baugrundgrundstücke innerhalb einer Frist selbst bebaut, bebauen lässt oder enteignet werden könnte.
In diesem Beitrag werden alternative Wohnmöglichkeiten vorgestellt, wie Wohnen auf dem Wasser, Mobilheim, Modulhaus oder Container-Haus.
Steigen die Zinsen durch erhöhte Risikozuschläge zum Kapitalzins wieder an, platzt diese Blase. Es kommt zu einem drastischen Einbruch bei den Immobilienpreisen und die überteuerten Immobilien werden unrentabel. Außer dem eigen Haus sollte Sie sich aus dieser Spekulationsblase herauszuhalten. Es ist wie beim Roulette spielen.
Hinzu können weitere Risiken auf Sie zukommen. Bei einer Finanzkrise können zusätzlich hohe Immobiliensteuern vom Staat erhoben werden. Auf das Problem Sanierungsgebiet oder Zwangshypotheken wird weiter unten eingegangen. Ebenso haben Sie kein Eigentum, sondern nur Besitz und das ist bei der gegenwärtigen Immobilienblase besonders kritisch zu werten. In dem Video Warum wir alle ärmer werden Top-Ökonom erklärt die Gründe! geht Dr. Daniel Stelter auf verschiedene ökonomische Problembereiche, wie z. B. die Schuldenspirale und den Preisansteig der Immobilien, ein.
Aber auch die Preise von Ferienimmobilien können steigen. Zum Beispiel sind Immobilien auf Mallorca gefragt, wie noch nie. Sehr gute Angebote seltener Vorzeige-Immobilien auf Mallorca findet man beispielsweise auf diesem Portal rund um das Thema Immobilien Mallorca. Die hier angebotenen Schmuckstücke entsprechen allerdings eher dem Luxussegment. Allerdings lässt sich die Suche auch so nutzen, dass sich Immobilien unterhalb von 300.000 Euro ausfindig machen lassen. An den Orten, wo man gern Ferien verbringt, ist das Interesse eines eigenen Hauses zu besitzen größer.
Von Januar bis November 2018 wurde für den Neubau 274.600 Baugenehmigungen erteilt, dass ist eine Steigerung von 1,3 % gegenüber dem Vorjahr. In den ersten 8 Monaten 2016 stieg die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahr um 25 Prozent. Das entspricht den Bau von 245.300 Wohnungen vorwiegend in einem Segment, wo kein Mangel vorliegt. Es fehlen aber bezahlbare Wohnungen.
Die Zielsetzung der Bundesregierung wurde bisher nicht erfüllt. Ein Bündnis von Verbänden aus der Bau- und Immobilienbranche sieht in einer Erhöhung der linearen Abschreibung von gegenwärtig zwei auf drei Prozent und eine zielgerichtete Förderung über Investitionszulagen eine Möglichkeit den bezahlten Wohnungsbau zu fördern.
Der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses liegt auf Platz 3, wofür die Deutschen sparen. So wird z. B. an den Isarauen in München derzeit Wohnraum geschaffen. Den zukünftigen Bewohnern soll mehr Grün- und Freiflächen zur Verfügung stehen.
An zweiter Stelle steht die Altersvorsorge und an erster der Erwerb eines neuen Autos oder Gegenstände für den Haushalt. Das Besondere am Wohneigentum ist, es ist wesentlich teurer, man muss also viel länger sparen und in der Regel kauft man in seinem Leben nur einmal ein Haus.
Eine Immobilie ist in der Regel eine solide Wertanlage und dient auch als indirekte Altersvorsorge. Im Rentenalter muss dann keine Miete mehr gezahlt werden. Allerdings sollte man vor dem Kauf auch eine Wirtschaftlichkeitsrechnung durchführen, ob das Kaufen wirklich billiger als Mieten ist. In diesem Artikel erfahren Sie, was beim Vermieten einer Wohnung zu beachten ist.
Die gegenwärtigen niedrigen Zinsen für einen Bankkredit von circa 1,66 bis 2,5 % verleiten schnell zum Immobilienkauf mit einer gerade so bezahlbaren Belastung. Diese niedrigen Zinsen bleiben nicht ewig. Wenn Sie nicht ohne Probleme die finanzielle Kreditbelastung mit 6 bis 7 Prozent tragen können, sollten Sie sich den Hauskauf wirklich überlegen und eventuell für einige Jahre verschieben. Sie sollte aber auch vorher dieses Video ansehen. Ein guter Bekannter wurde so sein MfH los.
Besser ist es in diesem Fall, die Finger vom Immobilienkauf zu lassen. Die Tilgung des Kredites ist nicht wie bei einem Handy nach 1 oder 2 Jahren beendet, sondern erstreckt sich über 20 Jahre oder mehr. Die gegenwärtigen niedrigen Zinsen bleiben nicht, sondern steigen irgendwann wieder an und wegen der gegenwärtig Krise 2020 droht ein erneuter Schuldenlastenausgleich, wie 1952.
Schauen Sie sich nur die Immobilienblase in Amerika an, wo Millionen Familien wegen einer falschen langfristigen Finanzplanung ihr Eigentum verloren haben. Der kommende Gigacrash kommt aus dem Schattenbankenbereich und dem Verbriefungsgeschäft. Diese Finanzkrise 2.0 wird so ablaufen wie die erste, nur dass die Zentralbanken nichts mehr für die Rettung haben.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU wurde im März 2016 in deutsches Recht umgesetzt. Ziel war es, dass niemand bei steigenden Zinsen in den Ruin getrieben werden soll. Dies hat aber auch Nachteile für junge und ältere Familien oder Selbstständige. Wurde bisher bei der Finanzierung der Wert der Immobilie einbezogen, so basiert dies heute vorwiegend auf das gesicherte Einkommen. Der Kreditnehmer muss die gesamte Laufzeit den Kredit tilgen können. So werden die Möglichkeiten des Sterbens (ältere Menschen), Elternzeiten oder ungünstige Lohnentwicklung einbezogen. Grund hierfür ist, treten doch einmal Zahlungsschwierigkeiten auf, so kann der Kreditnehmer die Bank wegen Falschberatung verklagen.
Wird Ihr Haus durch die Stadt/Gemeinde zum Sanierungsgebiet erklärt, dann gilt die von der Gemeinde aufgestellte Erhaltungssatzung. Die Behörde bestimmt dann, was mit Ihrer Immobilie wird, nicht mehr Sie als Besitzer. Mehr unter den Artikel Schleichende Enteignung deutscher Hausbesitzer. Aber auch von einer ganz anderen Seite droht die Enteignung. Da der Wohnraum immer knapper wird, könnten wieder Zwangseinquartierungen eingeführt werden oder der Grundstückseigentümer wird zum Bauen verpflichetet, auch wenn er kein Geld hat.
Gehört mir mein haus? Ein hoch interessantes Video.
Beim Kauf aber auch beim Verkauf geht es naturgemäß um viel Geld. Daher sollte jeder Hauskauf richtig überlegt sein. Im ländlichen Gebiet kann schon ein starker Wertverfall der gekauften Immobilie auftreten. Dagegen ist in Ballungsgebieten, wie München, Hamburg und Berlin langfristig mit guten Wertsteigerungen zu rechnen und ist so eine alternative Geldanlage. Gegenwärtig ist es kompliziert, die richtige Anlagestrategie für sein Vermögen zu planen. In dem Artikel Immobilienportale im Überblick finden Sie die wichtigsten Immobilienportal in Deutschland.
Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie muss aber nicht immer an fehlendem Eigenkapital scheitern, welche im normalen Fall zwischen 25 bis 33% der Kaufsumme betragen sollte. Es gibt aber auch andere Situationen. Je besser Ihre persönliche Bonität und finanzielle Situation ist, um so größer sind die Chancen einer Vollfinanzierung durch eine Bank.
Aber trotzdem sollte der Anteil einer Fremdfinanzierung möglichst nicht 50 % übersteigen. Sollte der Verkehrswert fallen, was bei der gegenwärtigen Immobilienblase der Fall sein wird, so kann die Bank eine Nachbesicherung fordern und das können dann abhängig von der Immobilie und Standort einige Zehntausend Euro sein, welche sofort aus dem Ärmel zu schütteln sind. Das gibt natürlich Probleme, wenn Sie die Liquidität nicht haben. Auch bei einer möglichen zusätzlichen Zwangshypothek ist die finanzielle Belastung leichter zu stemmen, als bei einer hohen Fremdfinanzierung von 70 oder 80%.
An dieser Stelle soll auch auf ein Video verwiesen werden: DIE EIGENHEIMLÜGE - 5 Fragen die dich vor deinem größten Geld-Fehler bewahren können!
Aber nicht nur der Hauskauf ist kompliziert, sondern ebenso der Verkauf. In einer kleinen Artikelserie versuchen wir wichtige Fehler zu analysieren, warum sich in Mitteldeutschland die Immobilien nicht so gut verkaufen (2019).
"Die wichtigsten Tipps für ein Vermögensaufbau und den Immobilienkauf" von Dirk Müller.
Bei der Bewertung einer Immobilie in Deutschland nimmt die Nutzung alternativer Energie an Bedeutung zu. Solaranlagen auf dem Dach, Nutzung von Erwärme, Fotovoltaik aber auch die Nutzung von kleinen biologischen Anlagen, wie z. B. bei der dezentralen Wasseraufbereitung. In den relativ kleinen Behältern säubern Bakterienkulturen das häusliche Abwasser. Biogas fällt bei der Vergärung von in der Landwirtschaft anfallenden Stoffen, z.B. Gülle, an. Die kommt eher in den landwirtschaftlich genutzten Gebäudekomplexen vor.
Den höchsten Anteil an Eigenheimen hat Rumänien mit 96,1 Prozent. Danach folgen die Slowakei, Litauen, Kroatien und Ungarn. In Deutschland beträgt das Wohneigentum 52,5 Prozent damit weit unter dem EU-Durchschnitt mit 70,1 Prozent. Dagegen wohnen in den reicheren Ländern die Menschen zur Miete. Den höchsten Anteil hat Deutschland (47 %), dann folgen Österreich, Dänemark, Großbritannien und Frankreich. Die Holländer, Dänen und Deutschen geben etwa 15 bis 16 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen aus. In Griechenland sind das etwa 40 % und in den Ländern Frankreich, Finnland Zypern oder Slowenien bewegen sich die Ausgaben zwischen 2 bis 7 Prozent. [faz.net 23.11.2015] Diese Unterschiede sind sowohl historisch und traditionell bedingt. Ebenso wirken sich die Baukosten, die erforderliche Mobilität, soziale und soziologische Faktoren, wie z. B. die Rolle der Familie, Gemeinsinn oder das jeweilige Rentensystem, aus.
Neu ist die Verordnung zu Kamine (Schornsteine), welche etwa 1 Million Häuser in Deutschland betrifft, wenn dort Kaminöfen bzw. Kamine betrieben werden. ThomasTrepnauTV.
Künftig lohnen sich Investitionen in Immobilien nicht mehr. Künftig (2019) ist die Erhöhung der steuerlichen Belastung der Immobilien bzw. Immobilieneigentümer geplant:
1. Erhöhung der Grundsteuer,
2. Erhöhung der Grunderwerbsteuer,
3. höhere Zinsen auf Mieteinnahmen und
4. kein Schuldzinsabzug mehr.
Durch die Unsicherheit an den Aktienmärkten stehen Immobilien an vorderer Stelle der Investitionsliste. Viele Investoren kaufen Immobilien nicht aus Überzeugung, sondern aus Mangel an Alternativen, was wegen des Wegfalls des Schuldzinsabzugs nur noch für den Eigenbedarf sinnvoll ist. Die Preise in vielen deutschen Metropolen sind in den letzten Jahren extrem angestiegen. So sind zum Beispiel seit 2010 sind die Immobilienpreise in Deutschland um fast 25, in Norwegen um mehr als 30 und in Großbritannien um nahezu 15 Prozent angestiegen. Die Gefahr, dass gerade in Großstädten die Immobilien überbewertet sind, ist groß. Zwar stehen günstige Baudarlehen verfügbar, aber wegen der hohen Immobilienpreise müssen die Immobilienkäufer trotzdem hohe Belastungen auf sich nehmen. Der gegenwärtige Niedrigzins veranlasst zum Spekulieren, Schulden zu machen, teure Konsumgüter oder Immobilien zu kaufen. Es werden Immobilien mit dem billigen Kredit finanziert, welche viel zu teuer sind. Haben Sie darüber nachgedacht, wenn die Kreditzinsen wieder die normale Höhe von 5 bis 8 % annehmen. Wie hoch ist dann Ihre monatliche Belastung für die Tilgung und Zinsen? Es ist recht realistisch, dass bereits in den nächsten Zeit der Leitzins angehoben wird.
Warum gehen einige Finanzkonzepte nicht auf? Sie haben genügend Eigenkapital 25-30 % der Kaufsumme und ein ordentliches Gehalt und trotzdem klappt es mit dem Darlehn für das Haus nicht. In der Ukraine wird die Immobilie mit Bargeld gekauft. Nur selten mit den sehr teuren Krediten. Der Käufer hat zum Beispiel 100.000 Dollar. Er weiß genau, er kann nur eine Immobilie für diesen Preis abzüglich der Erwerbsnebenkosten kaufen. Die Mehrheit der Deutschen suchen sich ein Haus und anschließend fangen Sie an, über die Finanzierung dieser Immobilie nachzudenken. Fragt man die Kaufinteressenten, ob Sie Geld haben. "Natürlich, sonst würde ich ja nicht kommen!" Diese Antwort ist mehrheitlich falsch. Seriös arbeitende Makler fragen bei Interesse nach der ausreichenden Finanzdecke, bevor Sie ein Besichtigungstermin vereinbaren.
In den letzten 30 Jahren hatten wir lediglich mit 5 vernünftige und ehrliche Makler zu tun. Zwei in Deutschland und drei in der Ukraine. Ein Makler verdient an der Provision. Ihm wird nicht bewusst, dass er eine Dienstleistung für den verrichtet, der seine Provision bezahlt und das ist in der Regel der Käufer der Immobilie.
Es lässt sich schlecht beurteilen, ob der Makler sich nur unzureichend zum Objekt und der Umgebung informiert oder dies bewusst verschweigt. Beispiel: Die nächste Kaufhalle ist nur über eine 12 km sehr schmale Straße erreichbar. Bei jedem Gegenverkehr muss man zwischen die Bäume am Straßenrand ausweichen. Die Busse fahren früh hin und Nachmittag zurück. Am Grundstücks weht immer richtiger Wind. Oder die Garage ist lediglich für einen Kleinwagen geeignet.
Die Kaufinteressen denken nicht an die Pauschalbeträge für den Selbstbehalt, die Bewirtschaftungskosten der neuen Immobilie und die zusätzlich anfallenden Kaufnebenkosten werden zu gering eingeschätzt. In einem Tool zur Berechnung der Darlehnshöhe mit den Einnahmen, Ausgaben, Eigenkapital und Zinsen können Sie verschiedene Varianten durchspielen.
Ist das Darlehn getilgt, so müssen Sie selbst aktiv werden und von der Bank die Grundschuldbestellung (Originalurkunde mit Ihrer Unterschrift) zurück verlangen. Machen Sie das nicht, so kann die Bank jederzeit Forderungen an Sie stellen, auch wenn die Grundschuld aus dem Grundbuch gestrichen ist. Mehr erfahren Sie im Video Grundschuld.
Die Wohnungskonzerne Deutsche Wohnen und LEG Immobilien werden sich zusammenschließen. Sie haben zusammen cirka 250.000 Wohnungen mit einem Börsenwert von rund zwölf Milliarden Euro und damit mehr als Thyssen-Krupp oder die Lufthansa. Auf Platz eins der Wohnkonzerne befindet sich Vonovia mit bundesweit 350.000 Wohnungen.
Gegenwärtig erleben wir derzeit das Phänomen, dass die Immobilienpreise deutlich schneller steigen als die verfügbaren Einkommen. Die Gefahr, dass sich hier in Deutschland wie in den USA eine Immobilienblase entwickelt, ist sehr groß. Dort stehen etwa 10 Millionen Häuser unter Zwangsvollsteckung bzw. sind davon bedroht, da das Darlehen für die Immobilie höher ist, als der gegenwertige Wert der Immobilie. Zwangsverkäufe treiben gewöhnlich die Preise nach unten.
Eine weitere Gefahr für Immobilienbesitzer besteht darin, dass der Staat sehr einfache Möglichkeiten hat, durch Zwangsabgaben sehr schnell notwendige finanzielle Mittel einzuziehen.
In dem Artikel zum Thema Vermögen werden die Vor- und Nachteile von Immobilie gegenüber anderen Sachwerte gegenübergestellt.
Der gegenwärtige Wohnungsbau in den deutschen Großstädten ist auf die Errichtung von Eigentumswohnungen und hochwertige Mietwohnungen ausgerichtet. Es herrscht daher eine Wohnungsknappheit, da sich Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen diese Luxusbauten nicht leisten können.
Nach der These einer Studie des Pestel-Instituts aus Hannover müsste die öffentliche Hand die steuerliche Abschreibung verdoppeln, entsprechende Grundstücke günstig zur Verfügung stellen und es müssen zinsvergünstigte Darlehen angeboten werden. Die Investoren müssen gegenwärtig für den Bau von Neubauwohnungen etwa zehn Euro pro Quadratmeter Kaltmiete verlangen. Diese Maßnahmen würden ausreichen, die Kaltmiete um gut vier Euro zu senken. Ebenso tragen Grundstücksspekulationen nicht dazu bei, einen günstigen Wohnungsbau zu ermöglichen. Grundstücke werden von der öffentlichen Hand gekauft und wieder verkauft. Ob die gleichzeitige Verpflichtung zum Baubeginn innerhalb eines bestimmten Zeitraums mit der Erteilung der Baugenehmigung die Spekulation eindämmt und die Baulandpreisentwicklung ausbremst, ist zu bezweifeln. Andererseits ist ein Investor keine Samarita Stiftung. Rechnet sich eine Investition durch Auflagen nicht, so erfolgen keine Investitionen in den Wohnungsbau und dieser ist dann rückläufig bzw. stagniert, wie es gegenwärtig durch das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) geschieht.
Aber auch in Deutschland kann man preiswert ab etwa 100 Euro pro Monat wohnen. In dem speziellen Artikel von https://sichergesundleben.de/index.php/billig-wohnen-guenstig-ab-50-euro-pro-monat wurden verschiedene Wohnmöglichkeiten vorgestellt und was dabei zu beachten ist.
Statt steigende Gewinne bei den Kapitalanlagen im Immobilienbereich werden inflationsbereinigt hohe Verluste eingefahren. Dies stellte Thomas Trepnau in seinem Buch "Der kritische Immobilienkurs" von 2012 fest. Wenn ein Mietshaus oder eine Wohnung gekauft wird, hofft man in der Regel auf steigende Gewinne. In den 10 größten Metropolen stiegen. Die Mieten bei Neuvermietung in der Zeit von 1992 bis 2012 nur um 13,6 %. Die Inflation ist hierbei nicht berücksichtigt. Im gleichen Zeitraum stiegt dagegen die Inflation um 41,7 %. Hinzu kommt für die Hauseigentümer künftig eine extrem hohe finanzielle Belastung hinzu. Laut Vorgabe der Bundesregierung ist die Minderung des Primärenergiebedarfs von Bestandsgebäuden um 80 Prozent bis 2050 zu erfüllen. Die Erreichung dieser Zielsetzung basiert auf der Energieeinsparverordnung (EnEV), welche 2014 nochmals verschärft wurde.
Wohnungsknappheit in den Ballungszentren und hohe Mieten für entsprechenden Wohnraum sind ein wichtiges Argument für eine eigene Immobilie.
Aber auch die persönliche Lebenssituation ändert sich ständig. Der Arbeitsort kann sich verlagern, aber auch die Familiengröße ändert sich. So bleiben Kinder nicht ewig beim elterlichen Heim wohnen. Das Grundstück muss auch im hohen Alter gepflegt und instand gehalten werden. Zu große Grundstücke und Wohnimmobilien können dann zu einer Last werden. Auch wird bei Immobilienauswahl oft nicht an das Alter gedacht. Man möchte schließlich bis zum hohen Alter in der eigenen Immobilie wohnen.
Tipp zum Grundstückkauf Die Beweggründe ein Haus zu erwerben sind recht unterschiedlich. In vielen Fachzeitschriften werden verschiedene Checklisten für die Auswahl einer Immobilie angeboten. Zweck des Angebotes ist die Hausfinanzierung, getarnt mit zum Teil auch sehr nützlichen Informationen.
Seitens der Bauherren- und Verbraucherberater werden den Häuselbauern Tipps und Informationen vermittelt, welche sich auf der Grundlage der Verbraucherbauverträge mit den festgelegten Festpreisen beziehen.
Neben Immobilien gelten auch Gold oder Silber als "sichere" Vermögensanlage. Wobei Metalle wesentlich mehr den Marktschwankungen ausgesetzt sind. Siehe den aktuellen Goldkurs im Jahr 2013. Es können größere Wertverluste auftreten, wenn zu einem ungünstigen Zeitpunkt gekauft wird. Der Vorteil besteht aber darin, dass immer ein bestimmter Wert erhalten bleibt, egal wie der Kurs ist. Der zweite Vorteil besteht in der individuellen Auswahl der Größe der Kapitalanlage. Ein Haus muss komplett gekauft werden. Wegen der großen Kaufsumme erfolgt die Finanzierung in Deutschland meistens mit einem Bankkredit. Ist man irgendwann nicht zahlungsfähig, z. B. nach Scheidung oder einer langen Krankheit, so verliert man einen großen Teil oder sogar die gesamte Vermögensanlage bei einer Zwangsversteigerung. Ein nicht unerheblicher Nachteil hier in Deutschland, wo alles über Kredite finanziert wird. In der Ukraine erfolgt der Kauf eines Hauses vorwiegend durch eine Barzahlung. Damit hat man beim Kauf einer Immobilie eine gute Verhandlungsbasis und bei einer sofortigen Bezahlung erhebliche Preisnachlässe von 10 - 20 % von der Kaufsumme. Diese Verfahrensweise resultiert noch aus den Erfahrungen der Hypoinflation Anfang der 90iger Jahre in der Ukraine. In Deutschland vertraut man dagegen immer noch auf die Bankeinlage. Bargeld ist von untergeordnetem Interesse. Die Banken verfügen lediglich über 2% Eigenkapital. Bei der kommenden Finanzkrise wird dies ein böses Erwachen geben. Aber auch der Immobilienpreis wird vom Angebot und der Nachfrage bestimmt. Der Immobilienwert unterliegt somit auch den Marktschwanken.
Im Vorfeld bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie helfen Checklisten. Diese Immobilienchecklisten dienen nicht nur zur Erarbeitung eines Überblicks, sondern man kann auch daraus auch neu Ideen ableiten. Bei der Suche eines Hauses können durchaus mehrere Jahre vergehen. Hat man zum Beispiel einige passende Objekte gefunden, so ist die Anfertigung einer eigenen Positiv- und Negativliste über einen längeren Zeitabschnitt sehr sinnvoll. Es werden wichtige Kriterien gegenübergestellt. Dabei sollte man so objektiv wie möglich vorgehen. Sie werden sehen, dass sich einige Vorstellungen und Berechnungen nach einem halben Jahr ändert haben. Manchmal ergeben sich aus dieser Gegenüberstellung vollkommen andere Gesichtspunkte. Nachfolgend auch noch ein paar Hinweise in dem Beitrag Augen auf beim Eigenheimkauf!
Nicht nur das Haus oder das Grundstück sollte die Wunschvorstellung erfüllen. Ebenso wichtig ist das Umfeld. Einkaufmöglichkeiten, der Arbeitsweg, wie kann das Grundstück auch ohne Auto erreicht und bewirtschaftet werden, wie sind die Nachbarn oder ist das Haus potenziell gefährdet durch mögliches Hochwasser, Wetterereignisse (viel Wind und starker Regen) oder Langfinger. Ebenso wichtig für einen Wiederverkauf ist auch das Umfeld zu prüfen. Gerade in der gegenwärtigen Zeit können schöne idyllisch gelegene Grundstücke durch die Bebauung im angrenzenden Grundstück sich zu wertlosen Objekten entwickeln. Oder würden Sie ein Grundstück kaufen, wenn in wenigen Hundert Meter Entfernung eine krankmachende Windmaschine oder eine neue Hochspannungsleitung errichtet wurde bzw. werden könnte (Gemeinde fragen)?
Je besser Sie sich auf den Kauf einer Immobilie vorbereiten, dazu gehört auch vorher die finanziellen Möglichkeiten zu klären, um so genauer und zielgerichteter finden Sie das gewünschte Objekt. Viele Familien haben keine klare Vorstellung und laufen dem Immobilienmakler wie einem Museumsführer hinterher.
Aber nicht jeder möchte ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Nach der Marktbereinigung sind Immobilienfonds wieder von Interesse, da eine kontinuierliche Ausschüttung erfolgt. Was dabei zu beachten ist, wird in dem Artikel Immobilienfonds erklärt. Wobei man aber auch hier mit Vorsicht herangehen sollte. Nach dem Platzen der Immobilienblase in den USA gibt es in ausgewählten Ländern in Europa wieder den Trend der überteuerten Immobilien. Mit Werbeprospekten werden neben Schrottimmobilien auch Objekte schmackhaft gemacht, die dann doch nicht die versprochene Rendite abgeben. Wer dennoch Immobilienanteile kaufen möchte, kann dies bei einigen Wohnungsgenossenschaften versuchen. Hier kann man Anteile erwerben.
Es gibt aber auch noch ganz andere Probleme, die auf einen Immobilienbesitzer zu kommen können. Was bei der hohen Staatsverschuldung der BRD durch im denkbaren Bereich liegen kann. Das ist eine mögliche Zwangshypothek für die Immobilienbesitzer, was einer Enteignung der besonderen Art entspricht. Bereits in den Jahren 1923 und 1948 gab es staatliche Zwangshypotheken. In die Grundbücher wird zugunsten des Staates eine Grundschuld eingetragen. Die Immobilienbesitzer werden somit zwangsweise verschuldet. Siehe hier den Beitrag Zwangshypothek, wo auf das Problem Staatsbankrott eingegangen wird. Es gibt aber auch neue gesetzliche Reglungen, welche ab 01.01.2019 in Kraft treten, welche das Risiko der Fremdfinanzierung einer Immobilie verändern. Mehr hierzu im Artikel Finanzierung.
Nicht nur die Immobiliensuche gestaltet sich oft schwer, sondern auch der Verkauf der eigenen Immobilie. In dem nachfolgenden Beitrag zum Verkauf der Immobilie habe ich einige wichtige Punkte zusammengefasst, welche den Erfolg des Verkaufs einer Immobilie beeinflusst.
Der wichtigste Vorteil beim Haus kaufen ist, man braucht nach der Fertigstellung nur noch einziehen. Ist das Haus korrekt gebaut, so hat man über eine längere Zeit keine Reparaturarbeiten. Der Nachteil besteht darin, man entscheidet sich für das Haus auf dem Papier. Eventuell hat man auch ein Musterhaus angesehen. Aber ein Musterhaus steht nicht dort, wo man wohnen wird. Neben der Massivbauweise gibt es die Fertighäuser. Die letztere Bauweise des Eigenheims ist nicht schlechter als die Massivbauweise. Die vorgefertigten Bauelemente dieser Konstruktionsbauweise ermöglichen eine sehr schnell Errichtung des Gebäudes und es gibt nur sehr wenig Baufeuchtigkeit beim Bezug.
Eine gebrauchte Immobilie kann man genau am Standort ansehen. Hier sieht man alle Stärken und Schwächen des Hauses. Der Kaufpreis liegt unterhalb eines neuen Hauses. Damit ist die finanzielle Belastung niedriger. Der Nachteil besteht darin, dass je nach Zustand des Wohngebäudes Renovierungs- und Sanierungsarbeiten erforderlich sind.
Grundsätzlich falsch ist der umfangreiche Umbau einer gebrauchten sanierten älteren Immobilie. Der Umbau nach den persönlichen Wünschen kostet zum Schluss mehr als der Neubau. Ein umfangreicher Umbau ist nur bei einem unsanierten Haus sinnvoll. In diesem Fall sollten Sie auf jedem Fall eine Sachverständigen oder Architekten hinzu ziehen, welcher die Kosten abschätzt. Diese können Sie dann mit den Anschaffungskosten des gebrauchten Hauses und dem Neubau gegenüberstellen.
Erfolgt der Hausbau in Eigenregie, so sind eine Reihe von wichtigen Maßnahmen erforderlich. Zum Beispiele muss man daran denken, wie das Eigenheim optimal finanziert werden soll. Aber es sind während der Bauphase auch Details einzuplanen, die Sie später während der Nutzung brauchen, ohne dass naträglich große mbauarbeiten erforderlich sind. Zum Beispiel, später nicht mehr benötigte Wohnräume könnten als Ferienwohnung oder Einliegewohnung genutzt werden, die Planung einer Regenwassernutzung oder der Schutz des Eigenheims vor Einbrecher durch Bewegungsmelder oder eine Videoüberwachung.
Es können aber auch Sanierungsmaßnahmen im bewohnten Zustand erforderlich werden. Wie z. B. nach einem Leitungswasserschaden. Für einige Tage kann die Wohnung nicht bewohnt werden, da Trocknungsgeräte aufgestellt wurden. Oder die Wohnung kann zum Fertigstellungstermin noch nicht vollständig bezogen werden und die alte Wohnung ist bereits gekündigt. In dieser Situation wird kurzfristig ein Schlafplatz benötigt. In diesem Artikel wird neben dem Hotel oder der Pension auch eine andere alternative Unterkunftsmöglichkeit vorgestellt.
Plant ein Architekt eine Außenwand, so sollte er 24 unterschiedliche Dinge wie Ästhetik, Preis etc. beachten, 8 davon sind energierelevant! Ein Architekt überwacht aber auch die Bauausführung, koordiniert den Bauablauf und nimmt die Bauleistungen ab. Hier versuchen viele Bauherrn an der falschen Stelle Kosten zu sparen. Die Beseitigung von Baumängeln kosten in der Regel mehr Geld und verursacht viel Ärger.
Eine Eigenheim-Sanierung muss nicht teuer sein. Sie muss aber richtig geplant werden. Bei Sanierung eines bestehenden Altbaus geht es um die Substanzerhaltung und die Anpassung an die heutigen Wohnansprüche, was zu einer Wertsteigerung der Immobilie führt.
Gerade heute, wo die Energiepreise nach oben schnellen, sollte bei älteren energetisch ungünstigen Immobilien über eine Sanierung nachgedacht werden. An dieser Stelle möchte ich darauf hinweisen, dass auch mit Förderprogrammen nicht immer sinnvolle Lösungen angeboten werden. An erster Stelle muss immer der Erhalt der Wohnimmobilie stehen. Es bringt nichts, wenn das Haus durch die nachträgliche Maßnahme kaputtsaniert wird. Das passiert dann, wenn die konstruktiven Ausführungen des Gebäudes aus statischer und physikalischer Sicht verändert werden. Diese umfangreichen Themenfelder werden in den Kapiteln Bauphysik und Bauberatung ausführlich beschrieben.
Werden vom Vermieter oder Bauherrn Handwerker mit Installation, Instandhaltung, Dachbegrünung, Renovierung oder vergleichbare größere Arbeiten wie den Einbau von Fenstern, Türen und Bodenbelägen beauftragt, so sind 15% der Rechnung einzubehalten und als Bauabzugsteuer an das zuständige Finanzamt anzumelden und abzuführen. Das ist nicht erforderlich, wenn die Handwerker dem Auftraggeber eine gültige Freistellungsbescheinigung vorlegen. Es gibt Bagatellgrenze oder das Haus hat nicht mehr als zwei Wohnungen.
Sehr wichtig ist vor Beginn der Baumaßnahmen oder auch bei einer größeren Haussanierung eine richtige Bauherrenversicherung abzuschließen. Diese Versicherungen schützen den Bauherrn vor Schadensansprüchen, wenn sich auf der Baustelle Unfälle ereignen oder andere Personen durch die Arbeiten auf der Baustelle oder durch Baumaterialien verletzt werden. Dies kann im ungünstigen Fall sehr teuer werden.
Die meisten Hausbauer müssen für den Hauskauf erst einmal einen Kredit aufnehmen. Dient das Haus nicht zur Eigennutzung, so sind Kredite Ausgaben und können sich aus steuerlicher Sicht günstig auswirken. Die klassische Form der Immobilienfinanzierung bestand in den letzten Jahren aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung. Gegenwärtig sind die Bankzinsen so niedrig, dass sich auch andere Finanzierungsmöglichkeiten direkt bei der Hausbank anbieten. In manchem Anzeigenteil einer Zeitung liest man hin und wieder auch von Mietkauf, was den Weg zur Bank erst einmal überflüssig macht. Manch einer fürchtet ja das Gespräch mit der Kreditabteilung der Bank, aber für Immobilien ist man in der Regel bei Banken kreditwürdig.
Auch wenn man ein älteres Haus kaufen möchte, ist in vielen Fällen ein Kredit erforderlich, da gleichzeitig auch umfangreiche Sanierungsarbeiten anfallen. Bei denkmalgeschützten Immobilien können zudem auch Fördermöglichkeiten und Steuervorteile genutzt werden. Abgesehen von langfristig geplanten Sanierungsmaßnahmen, können unverhofft kleinere Schäden, durch Leitungswasser oder Sturm entstehen. Diese müssen sofort beseitigt werden, damit keine größeren Schäden entstehen. Auch wenn man eine entsprechende Gebäudeversicherung hat, kann es zu einer zeitlichen Verzögerung kommen, bis der Schaden reguliert wird. Zur Überbrückung bietet sich ein Kleinkredit an. Bei diesem Kredit erfolgt eine Sofortauszahlung direkt auf Ihr Konto. Natürlich können diese Kleinkredite auch für viele andere Zwecke genutzt werden.
Gerade bei denkmalgeschützte Immobilien gelten gesonderte Vorschriften und Reglungen. Da sich diese ändern, sollten Sie bei Ihrer Hausbank nach den aktuellen Fördermöglichkeiten erkundigen.
Aber es müssen aber auch nicht alle Sanierungsauflagen erfüllt werden. Das betrifft zum Beispiel die überzogenen gesetzlichen Dämmmaßnahmen. wenn die Wirtschaftlichkeit durch diese Sanierungsmaßnahmen nicht gegeben ist. Spezialist auf diesem Gebiet des Denkmalschutzes war mein Kollege Konrad Fischer.
Werden beim Erwerb der Immobilie Kredite benötigt, so erlebt man bei der Begutachtung des Wertes des Gebäudes immer wieder Überraschungen. Bei einem Bekannten führen die im schwarzen Anzug gekleideten "Gutachter" mit einem 7 BMW vor. Sie machten einige Fotos und auf ein Stück Papier ein paar Kreuzchen. Der Kredit wurde abgelehnt. Es ist nun einmal normal, wenn ein Haus längere Zeit leer steht, dass sich dort Feuchte ansammelt. Und bei einem gut 80jährigen Haus gibt es nun auch einmal etwas Mauersalze im Sockelbereich. Wo ich mein Haus gekauft hatte, schritt die Gutachterin von der Sparkasse mit Absatzschuhen die Straße ab und bestimmte so die Größe des Hauses.
Auch wenn per Gesetz alle Fassaden mit Plast verklebt werden sollen, so bedeutet das nicht, dass eine nachträgliche Wärmedämmung in jedem Fall auch eine Energieeinsparung bedeutet, die im wirtschaftlichen Bereich liegt.
Möchte man nur einen Teil sanieren, so wird der kleinere Kredit von der Bank abgelehnt.
Ein hoher Kredit verspricht eine höhere Provision. In diesem Fall hilft nur, eine andere Bank zu suchen. Zum Beispiel wird in der Ukraine grundsätzlich nur in bar bezahlt. Erwähnt man dort beim Haus- oder Wohnungskauf das Wort Kredit, so kann man als Käufer sofort wieder gehen. Auch in Tunesien wird von der normalen Bevölkerung das Haus in bar bezahlt. Es wird gebaut, wenn man Geld hat. In Deutschland ist das eben anders. Hier bringt man sich eben gern in die Abhängigkeit von den Banken.
Für die kurzfristige Finanzierung kleinerer Schäden in der Wohnung oder im Haus, wie zum Beispiel Schimmelpilzschäden durch Feuchteschäden oder ein undichtes Dach, bieten sich auch Privatkredit an. Nicht jede Sanierung kann immer gleich nebenbei aus der eigenen Tasche finanziert werden. Eine schnelle Sanierung ist sinnvoll, damit die Wohnung wieder vermietet werden kann und einen Mietzins erwirtschaftet. Bleiben auch nur kleine Schäden lange unsaniert, so können daraus schnell größere Schäden entstehen, die dann wesentlich kostenintensiver zu sanieren sind. Die Praxis zeigte, dass dann nicht nur eine Wohnung, sondern oft zwei der drei Wohnungen von dem Feuchteschaden betroffen waren.
Bisher traten Verkehrswerterminderungen bei Baumängeln auf, zum Beispiele beim Echten Hausschwamm oder als Folge von Feuchteschäden. Sie unterlagen in der Regel dem Einfluss des Eigentümers. Hat er seine Sorgfaltspflicht vernachlässigt, so konnten Bauschäden auftreten. Jemand, der ständig auf den Erhalt seiner Immobilie achtet, hat dagegen kaum Probleme. Bei Eigentumswohnungen gehört diese Aufgabe auch zur Hausverwaltung.
Heute kommt aber eine neue Wertminderung hinzu, die unabhängig vom Einfluss des Eigentümers ist. Das sind Einflüsse der näheren Umgebung, wie Fluglärm, Lärm durch Straße, Windkraftanlagen usw.). Im nachfolgenden Artikel wird auf die Wertminderung durch biologische Bauschäden eingegangen. Künftig sind nicht nur herkömmliche Bauschäden bei der Gebäudebewertung zu berücksichtigen.
Die technische Wertminderung durch biologische Schäden an Gebäuden wird künftig bei der Grundstücksbewertung stärker zu berücksichtigen sein. Das sind nicht nur geschädigte Holzkonstruktionen, sondern auch die zunehmende Schimmelpilzbelastung in den Wohnungen.
Abhängig von den Vereinbarungen im Mietvertrag sind beim Umzug in die neue Wohnung Renovierungsarbeiten erforderlich. In diesem Artikel werden Tipps zum Malern gegeben. Aber nicht in allen Städten bekommt man sofort eine bezahlbare und passende Wohnung. Etwa elf Prozent mehr Nettokaltmiete mussten bereits 2012 die Mieter in den 100 größten Städten in Deutschland mehr als noch 2005 bezahlen. Im Hamburg waren es 25,5 und in Berlin 23,2 %. Seit dieser Zeit sind die Stromnebenkosten wie auch die Heizkosten extrem gestiegen. Nach Untersuchung des Immobilienverbands Deutschland betrugen die Wohnungskosten rund 35 Prozent nach einer anderen Quelle 40% des jeweiligen Haushaltseinkommens. Wohnraum in Großstädten wird immer knapper. Hier einige Tipps für die Wohnungssuche.
Die Zahl der Sozialwohnungen waren laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen in den Jahren 2002 bis 2010 von 2,5 Millionen (2002) auf 1,7 Millionen (2010) gesunken. Auch die Bundesfinanzhilfen für die Städtebauförderung wurden reduziert, von 612 auf 455 Millionen Euro.
Nach einer Studie des Pestel-Instituts in Hannover würden 2017 rund 400.000 Wohnungen fehlen. Fehlen im alten Bundesgebiet Wohnungen, so gab es in den neuen Bundesländern viele leer stehende Wohnungen. So lagen beispielsweise in Frankfurt die Quadratmeterpreise bei 12,07 Euro, in Wiesbaden und Mainz zwischen 9,50 Euro und 10,20 Euro für Neuvermietung. Das sind zum Vergleich die gleichen Preise, wie für eine alte Plattenbauwohnung in Kiev (Dez. 2013).
Einerseits möchte man die zulässige Mieterhöhung auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren beschränken. Andererseits liegt der Anstieg der Mieten für Neuverträge seit 1992 bei 9,4 Prozent und in den Top-10-Städten bei 13,6 Prozent.
Es muss aber die allgemeine Inflation betrachtet werden. Laut IVD-Wohn-Preisspiegel ist in den letzten 20 Jahren die Inflation über 40 Prozent angestiegen. Damit liegen die Mieten 2012 deutlich unter dem Niveau von vor 20 Jahren, dies gilt auch für Städte München, Hamburg und Berlin. Einen rasanten Preisanstieg dagegen haben die Mietnebenkosten. Hauptursache sind die Energiekosten.
Eine Studie auf der Grundlage einer Sonderauswertung der Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte besagt, dass sich die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland nach einer längeren Phase stabiler Immobilienpreise vor allem in den Großstädten seit eingen Jahren wieder stärker ansteigen. Besonders hoch ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen (Siehe idw-online.de). Besonders kritisch ist die Entwicklung der Immobilienblase, auf welche bereits weiter oben eingegangen wird. Nachfolgend die Entwicklung der Baupreise.
Nach den erheblichen Baupreiserhöhungen in den letzten beiden Jahren (2020-21) und 17,6% Mai 2021 zu 2022 (höchster Anstieg seit 52 Jahren) kommt es 2022 und in den Folgejahren nach Einschätzung von Branchenverbänden wegen Materialmangel und deren Preisanstiege (87 Prozent mehr für Stahlprofile, 54 Prozent für Stahlbeton), den Folgen durch Corona-Pandemie, dem Fachkräftemangel, den Sanktionen, der hohen Nachfrage weiter zu einem rasanten Anstieg der Baukosten. Man rechnet für die kommenden beiden Jahren (meistertipp.de vom 15.8.2022 und Handelsblatt.de vom 16.8.2022) mit einem Preisanstieg um mehr als 20 Prozent.
Austausch von formaldehydbelasteten Möbeln steuerliche Gesichtspunkte
Das seit September 2001 geltende Mietrecht hatte zu wesentlichen Änderungen in dem Verhältnis Mieter und Vermieter geführt, die sich auch auf bereits bestehende Verträge auswirken.
Die Bundesregierung plane, das Mietrecht zu ändern (2011). Künftig können bis zu elf Prozent der Kosten für die Modernisierung auf die Mieter umgelegt werden. Beispiel: Die Investitionen betragen 20.000 Euro für eine 65 Quadratmeter große Wohnung, so steigt die Miete um 180 Euro im Monat an. Auch wenn die Heizkosten aufgrund der Modernisierung sinken, steigen die Mietkosten für den Mieter um 140 bis 150 Euro im Monat. (Quelle: mdr.de
Nordrhein-Westfalen ist das erste Bundesland, für das ab sofort mit dem LEG-Wohnungsmarktreport NRW aktuelle flächendeckende Daten zu den Wohnungsmärkten vorliegen.
Feuchtigkeit im altem Eigenheim kein Mangel. Das Oberlandesgericht von Düsseldorf hatte...
Wer bei Schnee und Eis streut haftet nicht. Einige Urteile zur winterlichen Räum- und Streupflicht
Anschaffungsnaher Aufwand beim Eigenheim, Urteile des Bundesfinanzhofs vom 12. September 2001, Aktenzeichen 1XR 39/97 und IXR 52/00. Aktuelle Erlasse zu den Wertermittlungs-Richtlinien.
Grundstücksschenkung - Schenkungssteuer. Eine Grundstücksschenkung ist trotz Erklärung der Auflassung und deren Eintragsbewilligung nicht ausgeführt,..
Ferienwohnung führen bei der einkommensteuerrechtlichen Behandlung immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Steuerzahlern und der Finanzverwaltung,..
Einkommensteuer - Bürogebäude bei Betriebsaufspaltung. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass Büro- und Verwaltungsgebäude immer dann wesentliche Betriebsgrundlagen sind,..
Ermittlung des Grundstückswertes - Erbschafts- und Schenkungssteuer. Bei der Erbschaftssteuer wird der steuerliche Wert bei unbebauten Grundstücken mit 80 von Hundert des Bodenrichtwertes der Gemeinde angesetzt.
Erschließungskosten Die Macht der Behörden - wie man Bürger für dumm verkauft, MDR 10.01.2001.
Mietertipps bei Bauschäden Zum Beispiel bei Formaldehyd- und Holzschutzmittelausgasung, Schimmelpilze u.a.
Als Mietnomaden bezeichnet man Menschen, die schon vor einem Wohnungseinzug vorsätzlich planen, die vertraglich vereinbarte Miete nicht zu zahlen.
Nach Schätzungen von Haus und Grund beläuft sich der durchschnittliche Schaden durch einen Mietnomaden bei rund 25 000 Euro (Mietausfälle, Anwalts-, Gerichts- und Zwangsvollstreckungskosten).
Gerade im Rahmen der Anpassung der nationalen Normen an die europäischen Normen ergeben sich zahlreiche Veränderungen. Das betrifft zum Beispiel den Holzschutz mit der Reglung der Zulassung der Holzschutzmittel, aber auch die DIN 1045, Sicherheitskonzept, Werkstoffe und Tragwerksidealisierung und viele andere Normen sowie Reglungen. Um auf der sicheren Seite zu sein, ist ein Verzicht auf ein spezialisierten Fachmann unvermeidbar.
In den nachfolgenden ausgewählten Fachverbänden können Sie einen geeigneten Sachverständigen oder Architekten in Ihrer Nähe finden.
Über 950.000 Grundstücke, Eigenheime, Wohnungen und Zimmer nach ihren Wünschen finden sie ganz einfach unter www.immonet.de
Attraktive Immobilien werden über die Sparkassen-Finanzgruppe unter www.s-immobilien.de angeboten.
Nicht nur in Deutschland sind Immobilien eine gute Wertanlage. Gerade in Feriengebieten (Spanien oder Türkei) lohnt es sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen. Wer nicht so weit möchte, kann sich auch eine sehr preiswerte Immobilie um 30.000 Euro in Mitteleuropa im Grenzeck Ukraine-Ungarn-Slowakei in Transkarpatien auswählen. Gern unterstützen wir Sie organisatorisch bei der Suche und geben Ihnen wichtige Hilfestellungen. Ausgewählte Informationen zu diesen wunderschönen Naturgebieten mit vielen Sanatorien finden Sie unter Transkarpatien. Aber auch wenn Sie eine Hier meine Reiseeindrücke aus Kiew.
Quelle:
[1] Julia Löhr; Kommt die Baupflicht bald in ganz Deutschland? 30.6.2019 Baulandkommission empfiehlt Baugebot
[2] Antonia Schäfer; Wie Corona den Immobilienmarkt verändern könnte, 7.5.2020 Wirtschaftswoche
© Altbausanierung | Bauideen | Sanierungskosten | Impressum | Auswandern | AGB/Datenschutzerklärung | 12/2020 
