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Wozu wird eine Immobilienbewertung benötigt

Bei den Begriffen Immobilienbewertung und der Verkehrswertermittlung einer Immobilie gibt es kleine Unterschiede. Beim Verkehrswert handelt es sich um einen geschätzten Verkaufswert, welcher unter normalen Umständen auf dem Markt zu erzielen ist. Es gibt natürlich auch Kaufinteressenten, welche unbedingt genau diese Immobilie haben möchten und jeden gewünschten Preis zahlen. Es gilt auch den umgekehrten Fall. Hinter dem Haus wurde eine Windkraftmaschine errichtet, damit wird das Haus praktisch wertlos und der Verkehrswert ist sehr gering.

Für die Verwaltung (Grundsteuer, Zwangshypothek), für die Bank (Kredite) oder die Versicherung (Gebäudeversicherung) existiert jedoch ein anderer Wert für die Immobilie. Dieser Wert ist die Basis für die Berechnung der Grundsteuern, des Finanzierungsrahmens und der Versicherungshöhe. Daher ist die Immobilienbewertung etwas anders zu bewerten.

modernes Gebäude

Die Bewertung einer Immobilie ist erforderlich:

Die Wertsteigerung ist vom Markt abhängig

Immobilien sind eine relativ sichere Wertanlage, besser als Geld auf dem Konto oder eine mit Risiko behaftet Kapitalanlage. Unabhängig von der gegenwärtigen Immobilienblase unterliegen langfristig Immobilien eine Wertsteigerung. Den aktuellen Marktpreis der Immobilien und der regionalen Entwicklung können am besten die örtlich ansässigen Immobilienfirmen einschätzen, wie z. B. eine Immobilienbewertung in Speyer oder in einer anderen Region.

Natürlich könnte auch ein Sachverständiger aus Hamburg oder München eine korrekte Bewertung durchführen. Er kennt allerdings nicht die Region. Sie müssten sehr viel zusätzliche Informationen einholen, die der örtlich ansässige Gutachter kennt. Um dies mit einem extremen Beispiel zu verdeutlichen. Zum Tag der Besichtigung des Einfamilienhauses am Rand eines Dorfes weht ein leichter Ostwind. Üblich weht ein Westwind und in einer Entfernung von 500 m befindet sich ein größerer Schweinestall oder eine andere starke Geruchsquelle. Der örtlich ansässige Gutachter kennt das und berücksichtigt dies im Gutachten.

Was ist in der Immobilienbewertung nicht enthalten und ist beim Kauf ebenso wichtig!

Gerade beim Verkauf eines Grundstücks wird die Entfernung zur Kaufhalle zur Kindertagesstätte, Arzt usw. angegeben. Es wird gerade im ländlichen Raum davon ausgegangen, dass die Familie mindestens ein Auto besitzt. Es gibt Gebiete, dort gibt es überhaupt keinen öffentlichen Nahverkehr mehr. Eine Information zu einer möglichen Hochwassergefährdung, Lärm durch eine in der Nähe befindliche stark befahrene Straße oder die gesundheitlichen Einflüsse (Infraschall) durch die Windkraftanlagen (bis 15 km) finden so gut wie keine Berücksichtigung. Ebenso wichtig ist der Nachbar bzw. das Nachbargrundstück.

Es empfiehlt sich immer, vor dem Kauf sich erst einmal beim Nachbarn vorzustellen und in Ruhe über alles zu sprechen. Bei dem Gespräch erfährt man alles, was wichtig ist und in keinem Expose steht. Für mich immer wieder eine architektonische Fehlleistung, das Schlafzimmer ist der kleinste kleinen Raum im Dachgeschoss. Das Schlafzimmer muss ruhig, auch im Sommer ausreichen kühl und möglichst ein großes Raumvolumen haben. Im hohen Alter muss man sich über eine schmale Treppe bis zum Schlafzimmer schleppen. Ein Haus möchte man eigentlich immer bewohnen und nicht wegen einer Fehlplanung irgendwann verkaufen müssen.

Vor wenigen Tagen hatte ich zwei verschieden Verkehrswertgutachten erhalten. Das eine besteht aus 25 und das andere aus 70 Seiten und das für sehr einfache kleine ältere Häuser. Bei letzterem Gutachten sind mehr als 50% des Textes und der Berechnungen für den Käufer unwichtig. Mit der durchgeführten aufwendigen Berechnung wird die Schätzung auch nicht genauer. Die Restnutzung für das sehr alte unbewohnbare Gebäude (kein Wasser, Strom und Gas) wird mit 25 Jahren angegeben. Bei so einem Denkfehler ist die gesamte Berechnung Makulatur, egal, was man zusammenrechnet.

Die finanzielle Belastung beim Immobilienerwerb beachten

Zunächst einmal sollte in Deutschland jeder Immobilienbesitzer wissen, dass er nur Besitzer und nicht Eigentümer ist. Dies ist auch auf dem Kfz-Brief nach zu lesen, wo man lediglich als Besitzer des Fahrzeugs ausgewiesen ist. Auf diese rechtliche Situation soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden. Diese betrifft eine sehr breite Bevölkerungsschicht und die Wahrscheinlichkeit, dass man sein Besitz verliert, ist relativ gering. Dem gegenüber besteht immer die Möglichkeit eine Erhöhung der Grundsteuer oder gar eine stattliche Zwangshypothek, wie es bereits zweimal in der Vergangenheit (1923 und 1948) erfolgte. Bei der gegenwärtigen finanziellen Situation der Verwaltungen rückt diese Finanzierungsmöglichkeit immer weiter in den Blickpunkt.

Was bedeutet das für den Bürger?

Er sollte beim Immobilienerwerb aber auch beim Immobilienbesitz diese mögliche zusätzliche finanzielle Belastung berücksichtigen. Kostet eine Immobilie einschließlich aller Kaufnebenkosten ca. 400.000 Euro, so sollte die maximale Finanzierungsbelastung des Käufers wenigstens 10 bis 20% über dem Kaufpreis plus Nebenkosten liegen. Die Kreditrate könnte sich erhöhen.

Was ist in der Immobilienbewertung nicht enthalten und ist beim Kauf ebenso wichtig!

Gerade beim Verkauf eines Grundstücks wird die Entfernung zur Kaufhalle zur Kindertagesstätte, Arzt usw. angegeben. Es wird gerade im ländlichen Raum davon ausgegangen, dass die Familie mindestens ein Auto besitzt. Es gibt Gebiete, dort gibt es keinen öffentlichen Nahverkehr mehr. Eine Information zu einer möglichen Hochwassergefährdung, Lärm durch eine in der Nähe befindliche stark befahrene Straße oder die gesundheitlichen Einflüsse (Infraschall) durch die Windkraftanlagen (bis 15 km) finden so gut wie keine Berücksichtigung. Ebenso wichtig ist der Nachbar bzw. das Nachbargrundstück.

Es empfiehlt sich immer, vor dem Kauf sich erst einmal beim Nachbarn vorzustellen und in Ruhe über alles zu sprechen. Bei dem Gespräch erfährt man alles, was wichtig ist und in keinem Expose steht. Für mich immer wieder eine architektonische Fehlleistung, das Schlafzimmer ist der kleinste Raum und auch noch im Dachgeschoss. Das Schlafzimmer muss ruhig, auch im Sommer ausreichen kühl und möglichst ein großes Raumvolumen haben. Im hohen Alter muss man sich über eine schmale Treppe bis zum Schlafzimmer schleppen. Ohne Treppenlift kommt man dann nicht aus. Ein Haus möchte man eigentlich immer bewohnen und nicht wegen einer Fehlplanung irgendwann verkaufen müssen.

Vor wenigen Tagen hatte ich zwei verschiedene Verkehrswertgutachten erhalten. Das eine Gutachten besteht aus 25 und das andere aus 70 Seiten und das für sehr einfache kleine ältere Häuser. Bei letzteren Gutachten sind mehr als 50% des Textes und der Berechnungen für den Käufer unwichtig. Mit der durchgeführten aufwendigen Berechnung wird die Schätzung auch nicht genauer. Die Restnutzung für das sehr alte unbewohnbare Gebäude (kein Wasser, Strom und Gas) wird mit 25 Jahren angegeben. Bei so einem Denkfehler ist die gesamte Berechnung Makulatur, egal, was man zusammenrechnet.

Die finanzielle Belastung beim Immobilienerwerb beachten

Zunächst einmal sollte in Deutschland jeder Immobilienbesitzer wissen, dass er nur Besitzer und nicht Eigentümer ist. Dies ist auch auf dem Kfz-Brief nach zu lesen, wo man lediglich als Besitzer des Fahrzeugs ausgewiesen ist. Auf diese rechtliche Situation soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden. Diese betrifft eine sehr breite Bevölkerungsschicht und die Wahrscheinlichkeit, dass man sein Besitz verliert, ist relativ gering. Dem gegenüber besteht immer die Möglichkeit eine Erhöhung der Grundsteuer oder gar eine stattliche Zwangshypothek, wie es bereits zweimal in der Vergangenheit (1923 und 1948) erfolgte. Bei der gegenwärtigen finanziellen Situation der Verwaltungen rückt diese Finanzierungsmöglichkeit immer weiter in den Blickpunkt.

Was bedeutet das für den Bürger?

Er sollte beim Immobilienerwerb aber auch beim Immobilienbesitz diese mögliche zusätzliche finanzielle Belastung berücksichtigen. Kostet eine Immobilie einschließlich aller Kaufnebenkosten ca. 400.000 Euro, so sollte die maximale Finanzierungsbelastung des Käufers wenigstens 10 bis 20% über dem Kaufpreis plus Nebenkosten liegen. Die Kreditrate könnte sich erhöhen.


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